Як взяти в оренду офіс у Німеччині — нюанси контракту
Питання оренди приміщення для бізнесу в Німеччині завжди актуальне. Питання про відкриття свого бізнесу задають досить часто. А для бізнесу в Німеччині часто потрібно орендувати нерухомість у Німеччині. Найбільше мене цікавили відмінності звичайного контракту на житло в Німеччині від оренди приміщення для ведення своєї справи. Як виявилося, підводних каменів у цій області досить багато. Деякі речі, очевидно, по недосвідченості, стали для мене відкриттям.
Пошук офісу в Німеччині
Шукати приміщення для офісу або для інших підприємницьких цілей у Німеччині у 2024 році можна приблизно так само, як і звичайне житло. Відмінність тільки в тому, що на сайтах з пропозиціями по оренді нерухомості є окремий розділ. Називається він зазвичай Gewerbe або Gewerbeimmobolien. Ось розділ для пошуку офісів на Immobilenscout.
Там зібрані пропозиції для підприємців. Потрібно зайти в цей розділ, ввести параметри пошуку, отримати список результатів і зв’язатися з власниками приміщень або, що частіше, ріелторами, за вказаними контактними даними.
Припустимо, що приміщення сподобалося і тепер треба укладати контракт на його оренду. Я навмисно пропустив деталі пошуку, тому що сам ще нічого не шукав і такого досвіду в мене немає. Я лише спробував розібратися з деталями контракту на оренду нерухомості для ведення в ньому підприємницької діяльності.
Контракт на оренду офісу в Німеччині
Перше, на що треба звернути увагу, це те, що сторони, що укладають договір, зазвичай будуть фірмами. А в Німеччині форм організації бізнесу досить багато. Тому при складанні договору важливо правильно вказати, яку правову форму підприємницької діяльності мають договірні сторони. Тобто, контракт потрібно писати не “фірма А укладає договір з фірмою Б”, а, наприклад, “приватний підприємець А укладає договір з GmbH Б”.
Це є важливим хоча б тієї причини, що при різних формах ведення бізнесу право підпису договорів можуть мати різні персони. До того ж їх може бути кілька. Якщо форма організації бізнесу в Німеччині в контракті на оренду приміщення для однієї зі сторін вказана неправильно, то інша сторона має право достроково розірвати договір.
Наступним важливим пунктом договору на оренду приміщення для ведення бізнесу в Німеччині є точне визначення частки власності, яка здається в оренду. По-хорошому, потрібно докласти до контракту план всіх орендованих площ: самого приміщення, прилеглої території, парковок, підсобки тощо. Якщо є якісь ділянки, які не є предметом договору про здачу в оренду, то це потрібно вказувати окремо. Вся здана площа повинна бути підрахована у квадратних метрах і вказана в договорі.
Ця величина буде грати важливу роль надалі: при зміні ціни на оренду, при розрахунку сум за оплату різних комунальних послуг, страховок тощо. Німецьке право допускає помилки у підрахунку площі до 10%.
Центральною частиною контракту на оренду нерухомості в цілях підприємництва в Німеччині є дозвіл на конкретний вид діяльності. Його можна визначати як досить широко, так і дуже спеціально.
В інтересах власника приміщення вказати мету знімання як можна конкретніше: приміщення для офісу, складське приміщення тощо. Розпливчасте формулювання, наприклад, “для ведення підприємницької діяльності”, дозволяє відкрити у знятому офісі хоч бордель.
Тому при знятті приміщення потрібно бути уважним і не дозволяти заганяти себе у вузькі рамки. Цей же пункт договору накладає на німецького зобов’язання орендодавця забезпечення безпеки використання об’єкта оренди за контрактом у зазначених цілях. Загалом, не варто дивуватися тому, що власник нерухомості в Німеччині стане прискіпливо з’ясовувати, яким саме видом бізнесу будуть займатися на зданої в оренду території.
Є в німецькому договорі на оренду бізнес-нерухомості ще такий пункт, як захист від конкуренції – Konkurrenzschutz. Звичайний стандартний контракт передбачає, що орендодавець не несе відповідальності в разі, якщо він здасть іншу частину приміщення комусь, хто теоретично може скласти конкуренцію орендарю. Для офісних приміщень це і не проблема. Але як бути перукаря або ресторатору? Тут конкурент під боком може стати справжнім лихом. У таких випадках можна заздалегідь попросити про зміну стандартної частини договору. Правда, не факт, що власник нерухомості піде назустріч.
Оплата приміщень для бізнесу
Питання ціни оренди нерухомості в Німеччині для ведення бізнесу не завжди вирішується стандартно. Можна домовитися про постійну щомісячної плати, як це зазвичай буває в приватних контрактах на житло. Але є також можливість вказати лише якусь мінімальну суму платежу в місяць з додатковими виплатами від доходів підприємства.
Це має сенс для роздрібної торгівлі, а також для сфери прямих послуг, особливо на старті своєї справи. Тоді, поки клієнтів мало, можна не турбуватися про те, що орендна плата буде віднімати істотну частину від доходів. Потім, коли бізнес розвинеться, доведеться розщедритися, звичайно, але це буде вже не так страшно.
Ось такі особливості оренди нерухомості для ведення своєї справи в Німеччині мені вдалося виявити. Взагалі, контракт на оренду приміщення для бізнесу повинен виходити набагато більші, ніж звичайний договір на оренду житла. Річ у тому, що приватники захищені законами, які регулюють питання зміни цін на житло, розрив контракту і багато інші стандартні речі. Для фірм нічого подібного немає.
Доводиться все прописувати в індивідуальному порядку. Тому й формуляра для укладення договору на оренду нерухомості для підприємців на сайтах в інтернеті не знайти. Думаю, в перший час допомогу досвідчених консультантів у цьому питанні буде незайвою.