Оподаткування операцій з нерухомістю в Іспанії
Мрії про купівлю нового будинку або квартири рідко заходять далі планування переїзду і майбутнього ремонту. І якщо на батьківщині є хоча б загальне розуміння ситуації з оподаткуванням та правилами оформлення купчої, то за кордоном виникають складнощі навіть на рівні мови спілкування. Щоб майбутньому власнику було легше зрозуміти пояснення рієлтора і нотаріуса, потрібно заздалегідь уточнити всі нюанси придбання житла і дізнатися про те, який податок на нерухомість в Іспанії доведеться сплатити в 2024 році.
Податки при купівлі нерухомості
При купівлі-продажу житла або комерційного приміщення в Іспанії обидві сторони угоди повинні враховувати кілька основних моментів:
- податкові платежі і збори оплачує як новий, так і старий власник (кожен свої);
- перелік зобов’язань залежить від того, де купується нерухомість в новобудові або на вторинному ринку (наприклад, ПДВ для нових будівель і збір за перехід прав власності (ITR) для старих будівель);
- покупець нерухомості в Іспанії сплачує податок не тільки при купівлі – поповнювати бюджет доведеться протягом усього періоду володіння власністю (муніципальний податок IBI, збір за здачу приміщення в оренду для іспанців і нерезидентів країни, податок на утримання будівель та вивіз сміття).
В момент укладення угоди основні фіскальні та нефіскальні платежі для покупця умовно розподіляються наступним чином:
| Назва зобов’язання | Покупка нового приміщення |
|---|---|
| Податок на додану вартість (IVA) | 10 % для житла, 21 % – для комерційних об’єктів |
| Гербовий збір (AJD) | 1-2 % від вартості |
| На перехід права власності (ITR) | Не стягується |
| Послуги перевірки правового статусу об’єкта (Nota Simple) | Зробити запит можна самостійно на сайті державного реєстру нерухомості Registro de la Propiedad. Оплата залежить від типу інформації, що запитується |
| Реєстраційні дії (Gastos registrales) в держреєстрі | 1,5 % від ціни, зазначеної в купчої (Escritura) |
| Послуги нотаріуса (Gastos notariales) | Приблизно 0,5 % від вартості об’єкта |
Підсумкова сума витрат для покупця варіюється в межах 10-15 % від величини витрат на покупку. Якщо житло купується в іпотеку, витрати покупців складають близько 14%, але це без урахування витрат на подальше обслуговування кредиту.
Зобов’язання при передачі права власності
Податок на перехід права власності на будівлі та приміщення – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ІТР) – часто плутають з ПДВ (IVA). Принципова різниця між ними полягає в об’єкті оподаткування фіскальним зобов’язанням: ITR розраховується для вторинного житла, а IVA оплачується першим власником.
Величина податку не є фіксованою і залежить від регіону, в якому розташована власність. В середньому коефіцієнт по країні дорівнює 8 %, але у кожному автономному співтоваристві встановлена своя ставка. Наприклад, будинок в Каталонії вимагатиме сплати 10 % від договірної вартості, а власність на Канарських островах обійдеться всього в 6,5 %.
Після підписання договору і вчинення нотаріальних дій щасливий володар житла в Іспанії повинен зареєструвати його в держреєстрі Registro de la Propiedad. Зробити це потрібно не пізніше 30 днів після здійснення операції.
ПДВ для новобудов (IVA)
Якщо житло купується не у колишнього власника, а у забудовника, то покупець сплачує певний відсоток від вартості покупки – Impuesto sobre Valor A adido (IVA). Податкова ставка для таких об’єктів фіксована:
- 10 % – за нові житлові будинки і квартири, а також гаражі та паркувальні місця, якщо вони включені;
- 21 % – стандартна ставка для комерційних нежитлових приміщень, а також приватних гаражів, придбаних окремо від квартири.
Нараховані суми сплачуються покупцем у момент вчинення правочину. Розмір ставок не залежить від статусу набувача і однаковий як для громадян Іспанії, так і для іноземців.
Гербовий збір при купівлі нового житла або оформленні іпотеки
Операції з нерухомістю «з перших рук» означають сплату гербового збору (IAJD). Юридичні послуги по оформленню документів оплачують разом з ПДВ в момент укладення договору купівлі-продажу. Величина витрат складе 1,5 % від вартості об’єкта нерухомості.
Неприємний «сюрприз» чекає тих, хто звернеться в банк за іпотекою. У цій ситуації гербовий збір доведеться сплатити ще раз – у розмірі від 1 % до 2 % від суми оформляється позики. Подібне подвоєння пояснюється тим, що збір IAJD сплачується при будь-яких операціях з нерухомістю.
Інші витрати на реєстрацію та оформлення
В Іспанії всі операції з нерухомістю завіряються нотаріусом. В його обов’язки входить не тільки посвідчення волі сторін та перевірка договорів на відповідність законодавству – перед засвідченням спеціаліст повинен перевірити статус переданої власності (наявність інших власників та обтяжень). Оригінали всіх запитів та копії наданих документів підшиваються в нотаріальну справу і зберігаються в архіві контори.
Вартість нотаріальних послуг в середньому становить 0,4 %-0,5 % від суми покупки. При цьому сплаті підлягає кожна дія нотаріуса, на які встановлені відповідні розцінки. Тобто, якщо оформляється купча і договір іпотеки, витрати збільшаться вдвічі.
Після того як податки при купівлі квартири будуть перераховані в бюджет в повному обсязі, нерухомість можна реєструвати в реєстрі Registro de la Propiedad. Завершити процедуру потрібно протягом 30 днів. Вартість реєстрації становить 1,5 % від суми, зафіксованої в договорі купівлі-продажу.
Однак ще до здійснення покупки або в процесі її посвідчення слід подбати про отримання виписки з держреєстру прав та обтяжень на нерухомість (Nota Simple). Зазвичай такий запит робить нотаріус, а потім включає його вартість у рахунок для покупця. Однак це зовсім не означає, що провести попередню перевірку не може сам клієнт. Зробити це можна, звернувшись в спеціалізовану контору, або самостійно через офіційний сайт. Гарантований успіх чекає того, хто знає індивідуальний код власника перевіряється нерухомості (Búsqueda por identificador único de finca, IDUFIR).
Витрати при продажі нерухомості
Колишній власник також несе свою частину витрат. По-перше, в Іспанії заведено вдаватися до допомоги професійних рієлторів, послуги яких оплачує продавець. Вартість такого супроводу може досягати 5 % від підсумкового цінника, але в більшості випадків дозволяє уникнути обом сторонам зустрічей з шахраями. Крім послуг агента з нерухомості іноземцям також знадобиться юрист зі знанням іспанської мови.
Податки при продажу нерухомості стягуються з різниці між її первісною кадастрової вартості і тим же показником на момент продажу (Plusvalía):
- податок з приросту фактичної вартості об’єкта (Impuesto sobre la venta de inmuebles);
- податок з приросту капіталу від продажу земельних ділянок (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana);
- податок з продажу нерухомості для нерезидентів (Impuesto de Incremento de patrimonio de no residentes).
Ставки оподаткування стандартні для отриманих доходів як фізичних, так і юридичних осіб. При обчисленні зобов’язань більше уваги варто приділити визначенню податкової бази:
| Суб’єкти | База оподаткування | Спосіб сплати та строки |
|---|---|---|
| Резиденти | Чиста сума приросту капіталу (прибуток від продажу) може бути скоригована на величину витрат на поліпшення приміщень: ремонт, перепланування, IVA або ITR, інші обов’язкові збори. За основу береться кадастрова вартість | Оплата обчисленого зобов’язання повинна бути проведена після подання щорічної декларації про доходи (бланк за формою 210). Податок можна зменшити на суму податкових вирахувань, зробити залік, якщо замість проданого в той же рік буде придбано інше житло |
| Нерезиденти | В силу свого статусу іноземці повинні брати за основу вартість реалізації об’єкта (за договором купівлі-продажу) | Оплата зобов’язання відбувається відразу при укладанні угоди (3 % від повної суми). Надалі можна подати декларацію і зробити перерахунок за правилами, передбаченими для резидентів. Переплачені кошти можна повернути за результатами подання річної звітності (приблизно через пів року). |
Періодичні податки на утримання нерухомості
Повністю завершений нотаріальне оформлення угоди та реєстрація права власності в держреєстрі не означають звільнення від податкового тягаря. З цього моменту власник нерухомості буде щорічно вносити свою фіскальний внесок у бюджет Іспанії:
- щорічний муніципальний податок на нерухомість в Іспанії – IBI;
- податок на поставлений дохід від оренди – IRNR;
- внески на елітну нерухомість (Impuesto sobre el Patrimonio).
Щорічний податок на нерухомість
Володіння жилими або нежилими приміщеннями в Іспанії передбачає певні фіскальні зобов’язання для власника. Зокрема, кожен муніципалітет щорічно збирає в бюджет міста податок на нерухомість – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Ставка цього податку встановлюється рішенням міської громади, але по всій країні знаходиться в межах:
- 0,3 % від кадастрової вартості для будівель у сільській місцевості;
- 0,4 % – 1,1 % від того ж показника для міських об’єктів.
Причому регулярний платіж очікує як резидентів країни, так і іноземних громадян, ставки податку також не залежать від статусу платника податків. Тому податки на майно для українців в Іспанії не відрізняються від сум, зазначених у платіжках іспанців.
Прибутковий податок на поставлений дохід
Рівність податкового тягаря з іспанцями у питанні володіння нерухомістю з лишком компенсуються іншими зборами з нерезидентів. Зокрема, власники квартир, будинків або квартир повинні платити податки з оренди цих приміщень. Причому в даному випадку не має значення, здається цей об’єкт фактично простоює більшу частину року – різниця буде видна тільки при розрахунку Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):
| Факт наявності орендарів | Порядок розрахунку | Приклад |
|---|---|---|
| Приміщення здається в оренду | 24 % від фактичного доходу (19 % для громадян ЄС) | За житло, здане в оренду за 20 000 євро в рік, потрібно щокварталу платити: 20 000 * 24 % / 4= 1 200 євро |
| Орендарі відсутні | 24 % від 2 % кадастрової ціни щороку | Майно вартістю 100 000 євро обійдеться: 100 000 * 2 % * 24 % = 480 євро в рік |
Податок на елітне житло
Практика справляння додаткових зборів з власників дорогих об’єктів нерухомості була введена в 2008 році, коли світ переживав жорстоку фінансову кризу. І хоча економічні проблеми сьогодні не настільки серйозні, податок на елітну власність (Impuesto sobre el Patrimonio) прижився і в 2024 році залишається актуальним для всіх об’єктів дорожче 700 000 євро.
Принципи визначення податкової бази й суми зобов’язань встановлюють місцеві муніципалітети, але загальний підхід приблизно наступний:
- вартість об’єкта повинна перевищувати 700 000 євро (для сімейної пари – 1 400 000 євро);
- з податкової бази віднімаються суми обтяжень (іпотека, застава тощо);
- ставка податку прогресивна і безпосередньо залежить від вартості нерухомості (в межах 0,2 %-2,5 % від обчисленої податкової бази);
- на суму зобов’язання ніяк не впливає нарахований податок IRNR для нерезидентів – даний збір поповнює місцевий бюджет, і це робиться щороку;
- ставки та особливості розрахунку фіскального платежу стверджують муніципалітети.
Муніципальний збір за вивезення сміття
У всіх, хто вступив у права володіння власністю, з’являється обов’язок утримувати в чистоті як саме приміщення, так і прилеглу до нього територію. Прибиранням звичайно займаються керуючі компанії або comunidad. Питання вивезення та утилізації твердих побутових відходів вирішуються на муніципальному рівні.
Витрати на прибирання сміття несуть як резиденти, так і нерезиденти країни. При цьому не важливо, проживає власник в приміщенні постійно або буває наїздами.
В залежності від регіону, сума збору коливається в районі 100-200 євро на рік в залежності від муніципалітету.
Перелік інших податкових зобов’язань для громадян і нерезидентів Іспанії
Оподаткування операцій з нерухомістю – це важлива стаття поповнення бюджету Іспанії. Не менш актуальними є і інші фіскальні платежі. Зокрема, для юридичних осіб це:
| Найменування | Примітка |
|---|---|
| Корпоративний податок (IS) | Загальна ставка – 25 %. Для компаній-новачків в перші два роки може застосовуватися ставка в розмірі 15 % |
| ПДВ (IVA) | Загальна ставка – 21 %. Знижені ставки (10 %, 4 %, 0 %) застосовуються для пріоритетних галузей економіки |
| Акцизи – Impuestos Especiales | Фіксовані платежі за одиницю продукції: алкоголь, спирт, пиво, тютюн, паливо, ПММ |
| Податок на окремі види комерційної діяльності (IAE) | Муніципальний збір, тільки для підприємств з оборотом понад 1 млн євро (1000-4000 євро на рік) |
| Для фізичних осіб список доповнюють інші платежі | |
| Прибутковий податок з резидентів (IRPF) | Прогресивна шкала – від 19 % до 45 % з доходу, одержаного за 365 календарних днів |
| Податок на спадщину і дарування – Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones | Ставка коливається в межах 7,65 % – 34 % – в залежності від рішення місцевої влади та вартості дарування |
У підсумку
Податкова система Іспанії спирається на один з найважливіших принципів: фіскальні привілеї повинні мати, перш за все, громадяни країни, а також ті іноземні піддані, які інвестують в іспанську економіку. Слідуючи логіці об’єднаного Євросоюзу, рівними з іспанцями податковими правами наділені власники паспорта ЄС. Всі ті, хто потрапляє під категорію нерезидентів, які зобов’язані сплачувати податки і збори за підвищеними ставками.