Особливості ринку оренди нерухомості в Сербії
Для громадян більшості країн СНД оренда нерухомості в Сербії має чимало переваг, оскільки нині це спокійна і стабільна країна з чудовим, дуже теплим кліматом і дуже помірними цінами. А головне – сербська інфраструктура, як правило, будується та ремонтується на совість. В результаті орендар отримує можливість за відносно невеликі гроші користуватися якісним житлом або офісом.
Чим відрізняється довгострокова і короткострокова оренда в Сербії
Короткострокова оренда нерухомості в Сербії часто служить заміною проживання в готелі: зазвичай користується нею людина, яка хоче побути в тихій приватній обстановці або просто заощадити, знявши недорогу квартиру. У клієнтів агентств нерухомості, зацікавлених в оренду на довгий термін, як правило, інша мотивація: робота, навчання або тривалий відпочинок (лікування, відновлення після хвороби). У таких випадках оренда житла є більш дешевою альтернативою купівлі нерухомості.
Яскравою ілюстрацією цієї тенденції можна вважати особливості короткострокової оренди апартаментів класу люкс в Белграді. Приміром, квартиру площею 60 кв. м в самому центрі сербської столиці можна зняти на тиждень за 108 доларів США на добу. А якщо зняти квартиру на 14 днів у Сербії, можна трохи заощадити: проживання в такій же квартирі протягом двох тижнів обійдеться вже в 96 доларів США на добу. Надалі, якщо клієнти залишаються на більш довгий термін, ціна оренди може залишитися незмінною, а може і змінитися в бік зниження, в залежності від договору з власником.
У такій квартирі зазвичай є зал і дві спальні, повністю мебльовані, і цілих п’ять спальних місць. В результаті тут може вільно розміститися компанія друзів (ділових партнерів) або невелика сім’я. Крім того, у вартість оренди входить щоденний, розрахований на двох осіб сніданок і щотижневе прибирання приміщення. На час оренди також передбачено одне місце для паркування автомобіля.
Що стосується оренди на тривалий термін, то вона обходиться дешевше. Оскільки Белград не знаходиться в курортній зоні. Під довгостроковою орендою тут мається на увазі оренда строк від одного року. Так, хороша однокімнатна квартира-студія у центрі міста, розрахована номінально на одну людину, може обійтися всього у 240 і навіть 180 доларів США в місяць. Втім, більш простора і зручна квартира, призначена для проживання сім’ї, може коштувати близько 600 доларів США на місяць навіть за умови оренди на тривалий термін.
Короткий огляд ринку нерухомості
Сербія – країна з непростою історією, пережила трагічні події, пов’язані з розпадом Югославії. Однак з початку 2000-х років в цій балканській країні велося досить інтенсивне будівництво, тимчасово перервано кризою 2008 року і пов’язаною з ним падінням цін на житло.
Однак після отримання Сербією у 2012 році статусу кандидата на вступ в ЄС ситуація на ринку нерухомості дещо покращилася. Європейські перспективи залучили інвесторів, які своїми вкладеннями сприяли оздоровленню даного сектора економіки.
Досить сказати, що тільки у 2012 році загальний обсяг інвестицій в сербську економіку перевищив 2 млрд доларів США – найвищий показник серед усіх країн Балканського регіону. Однак подолати падіння цін на нерухомість вдалося не відразу, а лише коли, за словами рієлторів, вони досягли своєрідного цінового «дна» напередодні 2012 року.
Як і слід було очікувати, кращі позиції по капіталовкладеннях серед усіх регіонів Сербії сьогодні утримує Белград. Тут ціни на нерухомість протягом кількох останніх років демонструють невелике, але стійке зростання. В даний час вартість одного квадратного метра житла в сербській столиці коливається в діапазоні 1650-2400 доларів США. Елітна нерухомість, особливо розташована в кварталі Новий Белград, коштує в півтора-два рази більше. Найбільш потрібні в охочих придбати житло в Сербії невеликі одно — і двокімнатні квартири.
Оренда квартир в сербських новобудовах
Сербські новобудови майже завжди оснащені засобами відеоспостереження, сучасними системами опалення та вентиляції.
Комфортабельні квартири в нових будинках на тривалий термін зазвичай знімають люди, що уникають робіт по господарству, яких може вимагати проживання в приватному будинку, або ті, чия діяльність безпосередньо пов’язана з міською інфраструктурою.
Квартири в новобудовах служать хорошою заміною готелю і здаються від 15 доларів США на добу (квартира з просторої вітальні на 4 спальних місця) до 100 доларів США на добу (квартира на 9 гостей з 4 спальнями). Як деякий недолік можна відзначити, що на відміну від інших держав Європи сербські забудовники не люблять мати справу з банками і навіть у разі продажу квартири воліють одноразовий розрахунок.
Ринок оренди вторинного житла в Сербії
Вторинне житло в Сербії представлено в основному будинками в приватному секторі. Такий варіант відрізняється досить помірними цінами. Наприклад, будинок в центральній частині країни можна зняти від 12 до 18 доларів США на добу в залежності від строків проживання. У Белграді вартість оренди будинку чи квартири буде трохи вище. При цьому вторинний житловий фонд в Сербії непоганої якості – він відрізняється низьким ступенем зношеності і зазвичай не потребує капітального ремонту.
Однак за межами столиці та курортних зон, мова про яких піде нижче, місцеве населення не надто охоче здавати будинки в оренду, особливо на короткий термін. Тому, попри низькі ціни, пропозицію вторинного житла в провінції може бути обмежена і в разі наявності планів оселитися в глибинці Сербії, помешкання бажано підшукати заздалегідь. Зняти будинок на тривалий термін можна за 180 доларів США в місяць.
Оренда будинків і вілл в Сербії
Оренда котеджів у Сербії, як і квартир, досить дешева. Зазвичай таку нерухомість знімають з метою сезонного відпочинку, іноді сімейного. Після розпаду союзної держави у 2006 році Сербія, на відміну від Чорногорії, позбулася виходу до моря, проте тут теж є чим привернути туристів. У цій країні багато пам’яток, які розповідають про багату на події історію країни.
Крім того, тут є гори, в основному в південній частині країни, приваблюють любителів активного відпочинку. Насамперед це стосується масиву Копаонік, розташованого в східній частині Дінарського нагір’я, який вважається центром зимового гірськолижного туризму. Крім цього, в Сербії чимало бальнеологічних курортів з лікувальними грязями і геотермальними водами.
Зняти будиночок в горах Сербії, якщо він розташований в курортній зоні, нескладно. Обійдеться це в 30-42 долари США на добу. Є, звичайно, і фешенебельні варіанти для вибагливих гостей по 180 доларів США на добу. Варіантів пропозицій, приміром, у Копаонік, дуже багато, так що кожен зможе підібрати собі житло на час відпочинку і по кишені, і відповідно до своїх запитів. Умови оренди на більш тривалий термін обговорюються з власником.
Оренда комерційної нерухомості
Щоб не переплачувати за вже готову нерухомість, а також з метою швидкого збільшення масштабів власної справи багато інвесторів купують землю під забудову з перспективою розвитку бізнесу на роки вперед – благо, бюрократичних зволікань у Сербії мінімум. Купуються іноземними інвесторами також цілі промислові підприємства.
І все ж ці процеси поки що можна розглядати як ті, які набирають обертів, тому що на сьогодні в Сербії практично немає ділових людей з пострадянського простору, на регулярній основі здають в оренду нерухомість своїм землякам, як це давно робиться на Кіпрі.
Оренда комерційної нерухомості в Сербії доступна навіть дуже скромному інвестору. Досить сказати, що навіть у Белграді зняти офісне приміщення розміром 30 кв. м з окремим входом можна всього за 360 доларів США в місяць.
Оренда нерухомості в різних регіонах і містах Сербії
В географічному відношенні ринок нерухомості в Сербії неоднорідний. Найбільші інвестиції привертає розташована на півночі межує з Угорщиною провінція Воєводіна (міста Нові-Сад, Суботіца) і розвинена в індустріальному відношенні центральна частина країни, включаючи столичний регіон. Белград популярний також і в орендарів житла, однак люди, які приїжджають в Сербію займатися спортом або відновленням здоров’я, більшою мірою цікавляться розташованими на півдні гірськолижними і курортами, до числа яких відносяться Златібор, Копаонік, Врнячка Баня, Сокобаня та ін.
У таких місцях поширена переважно короткострокова оренда, розрахована на різний рівень платоспроможності клієнтів: апартаменти надаються за ціною від 12 до 180 доларів США за ніч.
Що потрібно знати, щоб вдало орендувати нерухомість в Белграді
Якщо ви збираєтеся вчитися чи працювати та у вас є намір наймати квартиру в Белграді на тривалий термін, вам необхідно мати уявлення про рівень розвитку інфраструктури у різних районах міста. Наприклад, оренда житла безпосередньо в центральній частині столиці обійдеться вам дешевше, ніж у фешенебельному районі Новий Белград, де відбувається інтенсивна забудова об’єктами нерухомості самого високого класу. Відповідно, ціна оренди тут може бути в кілька разів вище.
Зняти апартаменти в Белграді можна самостійно, але якщо знайомих власників житла у вас немає, краще це зробити заздалегідь через агентство нерухомості, яке допоможе вам підібрати оптимальний варіант і своєчасно оформити його юридично.
Особливості процедури оренди в Сербії
Процедура оренди житла в Сербії, як і повсюдно, передбачає підписання договору між наймачем і власником при посередництві рієлтора. При цьому орендар одноразово виплачує орендну плату за місяць вперед, а також попередньо обумовлену суму комісійних рієлтору.
Документи, необхідні для оформлення оренди
Все, що потрібно від потенційного орендаря для укладення договору про оренду, – наявність закордонного паспорта. Ніяких інших документів більше не потрібно.
Способи пошуку житла в Сербії
Знайти житло в Сербії, в залежності від ваших цілей і можливостей, можна кількома способами.
Самостійний пошук нерухомості
Якщо ви не плануєте затримуватися в Сербії надовго і маєте знайомства серед власників, можна підшукати житло самостійно. За домовленістю з господарем нерухомості ви можете навіть не укладати договір оренди, а домовитися з ним усно і оселитися в якості гостя. Однак у цьому випадку ваше проживання на цій території нічим не захищено юридично, що може стати практично нерозв’язною проблемою в разі звернення в суд про захист ваших прав сторін у будь-яких спірних ситуаціях.
Пошук за допомогою агентств нерухомості
Серед белградських агентств нерухомості найдосвідченішим на цьому ринку є Beoagent Doo, яке спеціалізується на здачі в оренду торгових будівель. Hitprom Real Estate і Century 21 R. E. A. L. Consulting також працюють з торговою і промисловою нерухомістю. А ось Continental 100 будує свій бізнес на продажу та здачі в оренду вілл.
В інших великих містах Сербії вибір агентств небагатий. У Нові-Сад з торговельною та виробничою нерухомістю працює фірма Genel. D. O. O., в Крагуеваце – Immobiliare Agenzia.
Короткий огляд сайтів з оренди житла в Сербії
Кинувши навіть побіжний погляд на інтернет-ресурси, в яких присутня тема оренди нерухомості в Сербії, неважко помітити, що більшість з них існують, по суті, номінально і містять дуже мало корисної інформації або ж орієнтовані на суто утилітарну рекламу пропозицій про здачу житла в оренду. Широкий вибір оголошень, що стосуються переважно короткострокової оренди апартаментів можна знайти на сайті https://srbija-nekretnine.org.
Російськомовні сайти і портали, інформують про закордонну нерухомість і операції з нею, крім суто практичної інформації часто публікують також аналітичні матеріали. Присвячені вони, зокрема, і сербському ринку нерухомості, умов і варіантів купівлі, а також оренди житла в цій країні. Наприклад, http://peopleandcountries.com/ і https://www.homesoverseas.ru розмістили чимало цікавих заміток аналітичного характеру, здатних дати новачку загальне уявлення про ринок нерухомості в Сербії.
Крім того, існують ресурси, які прагнуть застерегти недосвідченого інвестора від помилок і спрямовані на викриття потенційних шахраїв. У приклад можна привести блог serbialife.ru.
Як правильно здати в оренду свою нерухомість в Сербії
Як і у випадку з пошуком житла, упевнений в успіху відважний підприємець може покластися на себе і поодинці зануритися в стихію тіньового ринку. Однак якщо підійти до проблеми більш цивілізовано і ґрунтовно, можна звернутися в керуючу компанію забудовника, у будинку якого була придбана нерухомість. За надану допомогу керівникам доведеться відрахувати певний відсоток від доходу, розмір якого залежить від багатьох факторів і детально обговорюється при укладанні угоди. Втім, на практиці він рідко перевищує 10-15%.
Можна також звернутися в агентство нерухомості, яке за одного знайденого клієнта, готового укласти з вами договір, візьме комісію в розмірі приблизно однієї орендної плати за місяць. Офіційний договір оренди захищає власника від пошкодження його майна і частково від необґрунтованого дострокового розірвання договору орендарем, хоча в другому випадку існує досить багато двозначних нюансів.
Якщо орендується дорога власність, наприклад, комерційна нерухомість, відповідальність орендаря, як правило, вище. В цих випадках з нього можна взяти досить солідну заставу в розмірі десятка-іншого тисяч доларів, яка буде страхувати власника від легковажності і непостійності наймача.
Відома і така вигідна практика, коли власник купує житло в розстрочку і, все ще виплачує кредит, починає здавати нерухомість в оренду. Однак потрібно пам’ятати про те, що сербським житловим законодавством такі комерційні хитрощі заборонені, тому здавати в оренду можна тільки власність, сплачену в повному обсязі.