Як купити квартиру в іпотеку в Польщі і які банки дають кредит на житло іноземцям
Придбання нерухомості в Польщі є необхідним тим, хто планує проживання в цій країні. Іпотека – зручний механізм купівлі житла, розвинений в РП досить сильно. Однак кредитування іноземців має свої особливості і складності. Чи можна їх подолати і стати щасливим володарем польської нерухомості? Так, але є безліч підводних каменів. Про всі нюанси, документах і обставин отримання іпотеки в РП у 2024 році українцями розповімо в цьому матеріалі.
Чи можна взяти кредит на житло в Польщі для іноземців
Іпотечне кредитування доступне іноземцям. Звичайно, існують певні умови, які і будуть розглянуті далі, але сама така можливість є. Мало того, є тисячі реальних прикладів отримання іпотеки іноземцями з-за меж ЄС. Але перш ніж перейдемо до умов, попередимо:
В іпотечному кредитуванні в Польщі дуже багато суб’єктивних факторів. Лише невелика частина процесу закріплена законодавчо. Багато віддано на відкуп внутрішньобанківським рахунком правилами, і навіть інструкції наглядових органів іноді мають рекомендаційний характер. Тому все сказане далі буде мати узагальнений вигляд («як правило», «у більшості випадків» тощо). Конкретні умови можуть бути встановлені не тільки обраним банком, але і в індивідуальному порядку.
На даний аспект спеціально загострюється увагу читачів, щоб надалі не повторюватися про відносність правил у кожному розділі.
Які банки пропонують kredyt hipoteczny для українців
Еміграція в Польщу з країн СНД багато в чому заохочується урядом. Кількість трудових мігрантів, які бажають залишитися в країні, постійно зростає. Відповідно, зростає і кількість бажаючих отримати іпотеку. Банки не ті організації, які люблять втрачати вигоду, тому іпотечні кредити для іноземців надає більшість (але не 100%) великих банків РП.
Ми перерахуємо кілька основних, на прикладі яких будемо розглядати і подальше. На момент публікації іпотеку українцям видавали:
- Alior Bank.
- BPS банк.
- BGŻ BNP Paribas.
- Credit Agricole.
- ING Bank Śląski.
- Міленіум Банк.
- Pekao.
- PKO BP.
Ще раз підкреслимо, що поки не всі банки готові працювати з вихідцями з-за меж ЄС, які не мають польського громадянства. Приміром, Eurobank таких послуг не надає.
Умови отримання іпотечного кредиту
Крім індивідуальних умов, про які поговоримо далі, можна виділити загальні для всіх іпотечних кредитів. Це не виключає можливості запиту додаткових відомостей та/або підтверджень, які банки можуть зробити в кожному конкретному випадку.
Карта тимчасового/постійного побиту
Отримати іпотеку без одного з цих документів (статусів) практично неможливо.
Кредит для іноземців, які перебувають в країні по візі або безвізовому режиму, не надається.
Однак і з дозволом на проживання (ДНП) не настільки однозначно. Мають карти сталего побиту або карти довгострокових резидентів ЄС володіють значно більшими шансами на позитивне рішення, ніж володарі карт часовего побиту. Останні, як показує практика, отримують іпотеку значно рідше.
У будь-якому випадку, крім статусу ДНП / ПМП, банки вимагають:
- PESEL.
- Мельдунек.
- Здобувач повинен бути резидентом Польщі.
Бути резидентом означає, що іноземець має постійний дохід на території Польщі протягом більшості часу в році, і, відповідно, сплачує в повному обсязі всі податки і збори.
Доведений регулярний дохід
Це обов’язкове правило. Дохід повинен бути саме всередині Польщі, а закордонні кошти (нагромадження, доходи, пенсії, відсотки тощо) можуть бути враховані побічно, або не беруться до уваги зовсім.
Від рівня підтвердженого доходу буде залежати максимальна сума іпотеки (докладніше далі), і нерідко банки встановлюють безперервний строк такого доходу від декількох місяців до року і більше. Часта зміна роботи, навіть якщо перерви були недовгими, може мати негативний вплив на рішення щодо надання кредиту на покупку нерухомості.
Тип трудового договору
До розгляду приймаються всі типи контрактів. Однак при умове про праце банки вимагають підтвердження доходу за кілька місяців, а сам договір повинен бути безстроковим або, як мінімум, на рік вперед.
При умовах злицення або про дзеле дохід підтверджується не менш ніж річним інтервалом. Аналогічна ситуація і при здійсненні підприємницької діяльності – підтвердити регулярний дохід за рік, що передує запитом іпотеки.
Дозвіл на купівлю нерухомості
Це досить складний, але разом з тим законодавчо встановлений момент. Згідно з Законом «Про покупку нерухомості іноземцями», а також профільними нормативними актами МВС, спеціальний дозвіл на придбання нерухомості іноземцями з-за меж ЄС вимагається (основні випадки) при покупці:
- Нерухомості в прикордонних зонах.
- Приватного будинку.
- Земельної ділянки.
- Об’єктів сільгосппризначення.
Одночасно, точно вказані два типи нерухомості, не віднесені до вищеперелічених, на які не потрібно одержувати дозвіл:
- Гаражі.
- Окремі квартири (Lokal mieszkalny).
На останні потрібно звернути пильну увагу. По-перше, саме вони найчастіше і є об’єктами для іпотеки, а, по-друге, з ними є певні складності.
Згідно Według Przepisów techniczno-budowlanych (Технічні правила проведення будівельних робіт у РП), в параграфі 3 визначено:
Під поняттям «квартира» слід розуміти сукупність житлових та допоміжних приміщень (кімнат, кухні, санвузлів, коридорів тощо), які мають окремий вхід, розділених постійними будівельними спорудами (стінами), що забезпечують постійне перебування людей і ведення самостійного домашнього господарства.
Це непроста формулювання потрібна нам з однією метою – вказати на наявність окремого входу та самостійного ведення господарства. Тобто, квартира для однієї людини або сім’ї буде належить до категорії Lokal mieszkalny, і не потребує додаткового дозволу від МВС (якщо не знаходиться в прикордоння). А от покупка частини (частки) у квартирі не буде Lokal mieszkalny, а значить може вимагати окремого дозволу. Сюди ж відносяться випадки, якщо «квартирою» названий нежитловий об’єкт – офіс, склад тощо
Хто звільнений від необхідності отримувати дозвіл
Закон звільняє від отримання дозволу іноземців, якщо вони:
- Мають статус ПМП (сталий побит або резидент ЄС) протягом попередніх 5 років.
- Є подружжям громадян Польщі, і знаходяться в РП на цій підставі в статус ПМП не менше 2 років, що передують купівлі. При цьому нерухомість повинна бути сумісною власністю з таким громадянином.
- Отримали нерухомість в спадщину, при тому що попередній власник був власником або безстроковим користувачем не менше 5 років.
Ті ж випадки, але при недостатності строків, можуть вимагати отримання дозволу.
Як одержати дозвіл від міністра внутрішніх справ
Якщо дозвіл не вимагається, міністру подається відповідна заява. На жаль, не існує встановленого бланка такого документа, тому він заповнюється у довільній формі. Документ повинен чітко описувати об’єкт нерухомості, його параметри і адресу, а також містити відомості про здобувача. Для оформлення дозволу краще звернутися до профільного юриста.
Дуже важливо! Відсутність необхідності отримувати дозвіл від МВС може призвести до необхідності надання довідки, що такого зобов’язання немає. Тобто банки в будь-якому випадку запитують у іноземця документ з МВС: або дозвіл, або довідку, що дозвіл не потрібно.
Незважаючи на нелогічність цього процесу, подібні вимоги виникають в більшості випадків.
Страхування
Застрахованими повинні бути і іноземець, і об’єкт іпотеки (нерухомість). При цьому, офіційно працевлаштовані можуть надати відомості про обов’язкове страхування, однак банк має право вимагати додаткових умов полісу, тобто доведеться купувати додаткову страховку.
Нерухомість страхується в будь-якому випадку. Перелік страхових випадків так само визначений конкретним фінансовою установою. Як правило, це пожежі, громадянська відповідальність, псування і т. п.
Додаткові вимоги від найбільших банків
Вимоги банків різні. Для наочності надамо правила для іноземців вищевказаних банків:
| Банк | Вимоги |
|---|---|
| Alior Bank | PESEL, відомості про прописку або карти побиту, що підтверджує адреса прописки. |
| BPS банк | Тільки статус ПМП (сталий побит, карта довгострокового резидента ЄС). |
| BGŻ BNP Paribas | ПМП або громадянство як мінімум в одного позичальника. |
| Credit Agricole | Банк вимагає від позичальника статусу польського резидента і номер PESEL. |
| ING Банк Сілезький | Банк вимагає від позичальника статусу польського резидента. |
| Міленіум Банк | Іноземець повинен мати дозвіл на проживання на термін мінімум 1 рік. |
| Pekao | Статус ПМП і PESEL. |
| PKO BP | ПМП і доходи виключно в злотих. |
Ще раз нагадаємо. При відсутності вимоги ПМП, теоретично можливий варіант кредитування по карті часовего побиту, але, по-перше, при наявності статусу резидента, а, по-друге, практичне застосування такого випадку можливо, але малоймовірно.
Розмір можливого кредиту
І тут банки можуть висувати власні вимоги, але все ж поширені межі та інші умови вказати можливо.
Є досить проста формула розміру іпотеки для іноземців. Прив’язана до доходу. Це важливо, оскільки означає, що наявні накопичення не впливають на розмір можливого кредиту – він залежить виключно від доходу (звичайно, накопичення можуть впливати опосередковано – наприклад, збільшивши частину внеску, що сплачується продавцю, і, відповідно зменшимо необхідний розмір іпотеки).
На підтверджених дохід нетто в розмірі 1200 – 1500 злотих в місяць, існує ймовірність отримання 100000 злотих іпотеки. Погодьтеся, виглядає все просто: наприклад, отримуєте 6000 злотих нетто, можете розраховувати на 400000 злотих кредиту. Але не поспішайте радіти. Є і тут складності. Кожен член сім’ї-утриманець зменшує можливу суму на 100000 злотих.
Приклад для наочності. За іпотекою звернувся іноземець, який відповідає всім вимогам банку, що одержує 6000 злотих нетто:
- Живе один – 400000 zł;
- Чоловік і непрацююча дружина – 300000 zł;
- Чоловік, непрацююча дружина + 2 дітей – 100000 zł.
Спільний кредит при працюючій жінці, навпаки, може збільшити суму іпотечного кредитування.
Валюта кредиту
Тут так само все досить просто. Є рекомендація Komisji Nadzoru Finansowego (Комісії фінансового нагляду), якої і дотримуються основні банки. Суть її в тому, що валюта кредиту повинна відповідати валюті заробітку позичальника.
Відповідно, якщо за кредитом звернувся іноземець, який заробляє в злотих, то в цій валюті він і може розраховувати на іпотеку.
Вік кредитування
Отримати іпотеку неповнолітнім неможливо. Для осіб у межах 19 – 21 року можуть бути свої умови. Максимальний вік, як правило, не перевищує 75 років. Одночасно існують державні програми підтримки молодих сімей, у т. ч. пов’язаних з іпотечним кредитуванням. Це окрема об’ємна тема, в даній статті не розглядається.
Середньорічна процентна ставка по іпотеці
В основному відсоток складається з трьох компонентів:
- Warsaw Interbank Offer Rate (або WIBOR). Це ставка міжбанківського кредитування – умови, на яких банки кредитують один одного. Це змінна величина, яка систематично коригується (раз на 3, 6 або 12 місяців).
- Фактична річна процентна ставка (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania – RRSO). Безпосередньо умови кредиту, що надається.
- Маржа. Вартість видачі кредиту. Встановлюється банком в момент надання іпотеки. Є незмінною на весь термін кредиту.
Згідно з рейтингом, який залишає видання Bankier.pl розмір ставок по іпотеці в Польщі (в злотих) на весну минулого року становив 3,5% – 5,2% річних.
Іпотечний калькулятор
Практично всі кредитні установи публікують свої онлайн-калькулятори розрахунку іпотеки.
Задавши наявні параметри, можна отримати результат максимальної суми і потенційних виплат. Знайти калькулятори можна, наприклад, за цим посиланням:
Додаткові витрати
Крім зазначених витрат, які можуть виникнути і додаткові. На додаток, ми вважаємо їх поява дуже ймовірними.
Якщо в іноземця є 20% вартості нерухомості, йому не варто розраховувати на використання більш 10%, т. к. інше, швидше за все, «з’їдять» ці додаткові витрати.
Серед таких витрат:
- Податок на придбання житла (вторинний ринок). Близько 2% вартості.
- Гонорар нотаріуса. В середньому 5000 – 10000 злотих в залежності від вартості об’єкта.
- Банківський відсоток за видачу кредиту. Це індивідуальний параметр, і може бути відсутнім, так і складати до 3,5% від суми угоди.
- Страхування.
- Послуги перекладача. У великих містах вартість може досягати 350 – 400 злотих в годину. До цього питання ми ще повернемося в ув’язненні.
Підсумовуватися можуть і непрямі витрати: транспортні витрати, переклади документів, послуги ріелторів і т. д.
Права власника
Іпотека в Польщі передбачає певні обмеження на право використовувати об’єкт кредитування. Однак позичальник не зовсім безправний.
Оренда іпотечного житла. Варіант оренди припустимо. Більш того, іноді консультанти пропонують варіант покупки в кредит відразу двох квартир: в одній проживати, а другу здавати, отримуючи додатковий дохід для покриття іпотеки.
Продаж іпотечної квартири. Продаж квартири з обтяженням можлива, однак право іпотеки при цьому не переходить. Фактично буде використаний варіант дострокового погашення кредиту:
- Новий власник повідомляється, що нерухомість в іпотеку.
- Для покупки йому надаються два рахунки: позичальника, щоб виплатити його частину, і банку – для погашення частини кредиту.
- Після оплати житло стає власністю нового власника, а що залишилися питання з банком буде вирішувати попередній.
Проблема полягає в тому, що деякі банки беруть додаткові відсотки за дострокове погашення кредиту. Часто це продовження виплат наступні декілька років (як правило, три). Це питання необхідно уточнити заздалегідь.
Як купити квартиру в іпотеку
Підсумуємо сказане вище у вигляді інструкції:
- Вибір об’єкта нерухомості. Визначення його статусу, і, відповідно необхідності отримувати дозвіл на покупку.
- Вибір банку і пропозиції за кредитом. Визначення умов і самої можливості іпотеки для іноземця.
- Отримання дозволу від МВС або довідки, що такий дозвіл не вимагається.
- Подача wniosku o uzyskanie kredytu. Консультація в банку, і при позитивному рішенні, подача заяви про видачу іпотечного кредиту.
- Оцінка кредитоспроможності. Перевірка банком позичальника на відповідність умовам іпотеки. На цьому етапі можливий запит додаткових документів.
- Оцінка нерухомості. Перевірка об’єкта кредитування. Відповідність заявленим умовам, наявні обтяження, можливість іпотеки.
- Підписання umowy kredytu hipotecznego. Цей пункт розберемо нижче трохи докладніше.
- Переїзд. Після отримання коштів і розрахунків із продавцем, позичальник може використовувати житлове приміщення за призначенням.
- Оплата кредиту.
Потрібно більш детально розглянути підписання іпотечного договору. До цього часу повинні бути зібрані всі необхідні документи, і визначений момент розрахунку / передачі права власності з попереднім власником.
На цьому етапі можливі складнощі, пов’язані зі знанням мови іноземцем. Багато документи не потребують нотаріального засвідчення, а нотаріус має право відмовитися від необхідних дій, якщо, на його думку, одна зі сторін не до кінця розуміє написаного. В цьому випадку потрібно залучати до укладення договору присяжного перекладача. Оплата його послуг покладається на іноземця.
В такому спрощеному вигляді процес іпотеки може здатися легким. На ділі це звичайно не так. Але складності процесі винагороджуються наявністю власного житла в Польщі. Чи не це було метою? Так, нюансів дуже багато, і, якщо щось залишилося незрозумілим, перечитайте статтю ще раз, і, тільки розібравшись, звертайтеся в банк.