Як українцю купити нерухомість у Польщі без посередників
Придбання нерухомості – це складний і неоднозначний процес. З одного боку, стати власником житла завжди приємно і зручно, але з іншого – значні витрати і ризики багатьох змушують бути обережними. Ми не хочемо агітувати за покупку польської нерухомості – це кожен вирішує для себе самостійно. Проте для українців, хто дозрів для такого кроку, пояснимо можна купити польську нерухомість, а також з’ясуємо всі нюанси і можливі «підводні камені» у 2024 році.
Чи може іноземець купити квартиру або приватний будинок
«Житло зручно тім, що в ньому можна жити». Ця банальна до дурості фраза, але від цього вона не перестає бути істиною. На щастя, переваги володіння польською нерухомістю нею не вичерпуються. Інші плюси:
- Житло в Польщі можна купити дешево, точніше недорого у порівнянні з нерухомістю в містах «корінної» Європи. Так, за усередненими даними, квадратний метр нерухомості в РП уп’ятеро дешевше паризького, а ціна лондонського метра перевищує польський у сім разів.
- Ціна на нерухомість постійно зростає, тому квартира у Польщі може стати прекрасним способом для вигідного інвестування.
- Доступна іпотека, в порівнянні з країнами СНД.
- Наявність житла безпосередньо не є підставою для отримання громадянства, однак можна отримати посвідку на проживання.
- Здаючи житло в оренду, можна отримати пристойний стабільний дохід.
Зрозуміло, є й інші позитивні фактори.
Без додаткових погоджень
Ставлення до купівлі нерухомості в Польщі досить лояльне. Не потрібні додаткові дозволу, якщо:
- Мова йде про покупку квартир, апартаментів, гаража або нежитлового приміщення під гараж.
- Є в наявності карта сталего побиту, а термін проживання в РП становить не менше 5 років.
- Покупець є чоловіком / дружиною громадянина Польщі, знаходиться в країні не менше 2 років, а придбане майно стані їхньою спільною власністю.
Є певні преференції для купівлі невеликого земельної ділянки (до 0,4 Га) в межах міста, якщо гарантується його використання для бізнесу іноземній компанії.
При користуванні послугами ріелторів, рекомендуємо заздалегідь і в повному обсязі узгодити їх комісійні (або їх відсутність). Нерідкі випадки, коли не зафіксовані в договорі суми починали істотно зростати в процесі оформлення документів.
Коли потрібен дозвіл
У ряді випадків іноземцю доведеться додатково узгоджувати свою покупку. Дозвіл отримують у польському МВС, в спеціальному департаменті дозволів та концесій.
Документ буде потрібно, якщо:
- купується приватний будинок, в т. ч. у сільській місцевості;
- мова йде про покупку земельної ділянки площею понад 1 Га;
- нерухомість розташована в прикордонній смузі.
МВС має здійснити перевірку та дати висновок на предмет того, що покупка не представляє загрозу безпеки державі.
Оформляємо дозвіл
У МВС подається заява, написаний у вільній формі. До нього додаються такі документи:
- копії аркушів паспорта з даними;
- якщо йдеться про підприємця – установчі (правоустановчі) документи;
- дані про будинку і/або дільниці у селі/передмісті: іпотечна книга, виписка, звід документів зі схемою ділянки;
- план розвитку або результат досліджень;
- заява від власника.
Очікування рішення може скласти 2-4 місяці, а термін дії дозволу – 1 рік. За цей час необхідно залагодити всі умовності і укласти угоду.
Витрати на дозвіл
Розцінки можуть відрізнятися в різних Воєводствах, але в основному вони складаються з таких статей:
- дозвіл – 1750 zł;
- мито — 98 zł;
- якщо оформляє довірена особа, за довіреність – 17 zł.
Зазначені витрати не виключають загального податку (2% від суми угоди) і витрат нотаріуса. Ці витрати існують при будь-яких формах оформлення і детальніше будуть розглянуті нижче.
Вторинне житло або новобудова
Як і у всіх країнах, на ринку представлено як нове житло, так і вторинне. У кожного свої плюси і мінуси. Так вторинне житло в ряді випадків більш доступно. Є ще один момент – можливість торгу.
Зверніть увагу, торг в Польщі на вторинному ринку нерухомості не тільки можливий, але й необхідний процес. Початкова ціна формується з урахуванням імовірної знижки. Середній показник зниження ціни – 7-8%!
Часто вторинне житло відрізняється від нового плануванням. Старі квартири мають звичні нам ізольовані кухні. У певний момент польське законодавство встановило норму на кухню – не менше 18 кв. м, але великі квартири не користуються підвищеним попитом, а зробити маленьку з такою кухнею неможливо. Тому дизайнери і знайшли вихід – об’єднати кухню і зал, зробивши свого роду студію. Саме такі квартири в нових будинках зараз найбільш поширені в РП.
При виборі нової квартири слід уважно вивчити планування та стан. Продаються готові «під ключ» квартири, так і нерухомість мінімальній комплектації. В останньому випадку можуть з’явитися додаткові витрати.
Законодавство пред’являє до житлових приміщень, що надаються в оренду такі мінімальні вимоги:
- Підлоги: залита стяжка.
- Двері: наявність і установка.
- Стіни: штукатурка під фарбування.
- Електрика: розлучена мережу.
- Комунікації: підведена каналізація, опалення, водопостачання.
- Лічильники: встановлені.
Де краще шукати квартиру у Польщі
Для пошуку нерухомості можна вивчити пропозиції в спеціалізованих газетах, на сайтах олх, авіто і тп. На сайтах продажу квартир є фото і вся необхідна інформація для зв’язку з власником. Можна продовжити і подальший процес самостійно: перевірка, укладення договору, оформлення.
Для тих, хто не впевнений у власних юридичних знаннях, існують ріелтерські контори. Фахівці допоможуть швидко підібрати житло під вимоги покупця, перевірити його і оформити всі необхідні папери.
З перевірених компаній ми можемо порекомендувати компанію PolHome.com.ua багато років працює на ринку нерухомості в Польщі, має багато філій і надає обслуговування російською та українською мовами, хоча це не єдина у своєму роді компанія.
Як правильно українцю купити житло без посередників
Оформлення права власності передбачає укладення договору та внесення нових даних у відповідні державні реєстри. Якщо процесом займається ріелтор, він без праці збере всі необхідні папери.
Якщо житло оформляється самостійно або є необхідність перевірити посередника, потрібно проконтролювати наявність наступних документів:
- іпотечна книга (виписка);
- документ про право власності;
- реєстр зем. ділянок (виписка);
- підтвердження, що на об’єкті нерухомості не залишилося прописаних людей;
- дозвіл (якщо необхідно);
- договір.
Договір посвідчується нотаріусом і може бути двох видів: повний або попередній. У першому випадку, відбувається оплата та перехід права власності. У другому можлива часткова передоплата. Це зручно, наприклад, при оформленні іпотеки. Саме на цьому етапі і подаються документи в польський банк (про кредит докладніше нижче).
Ціна переоформлення нерухомості
Якщо потрібен Дозвіл на придбання нерухомості, то розцінки на нього описані на початку цієї статті. Інші витрати складаються з податку на купівлю житла – це завжди 2% від задекларованої вартості угоди — а також з оплати послуг нотаріуса.
Цей витрата може складатися з двох частин: фіксованої і додаткової:
| Вартість нерухомості, zł | Фіксована ставка, zł | Додатковий платіж |
|---|---|---|
| до 3 тис. | 100 | — |
| від 3 до 30 тис. | 310 | 2% від суми, що перевищує 3 тис. zł |
| від 30 до 60 тис. | 710 | 1% від суми, що перевищує 30 тис. zł |
| від 60 тис. до 1 млн. | 1010 | 0,4% від суми, що перевищує 60 тис. zł |
| від 1 до 2 млн. | 4770 | 0,2% від суми, що перевищує 1 млн. zł |
| від 2 млн. | 6770 | 0,25% від суми, що перевищує 1 млн. zł |
Можуть виникнути додаткові витрати, так само як можуть знадобитися і додаткові документи. Це залежить від правил конкретного Воєводства та особливостей об’єкту нерухомості.
Форми власності
При укладанні договору слід уважно ознайомитися з пропонованою формою власності житла. Від цього залежать багато подальші дії. Всі налічується 3 основних виду власності на нерухомість:
1.Pełna własność (повна — іноді називають окрема – власність). Класичний варіант, коли власникові належать права на нерухомість і пропорційне право на використання загальних приміщень, територій, устаткування (ліфт, під’їзд, сходи тощо).
2.Spółdzielcze własnościowe (кооперативне право власності). Власність числиться за кооперативом, але власник має право без погодження розпоряджатися їм: продавати, дарувати, залишати у спадщину і т. п. Узгоджуються тільки перепланування та переведення в розряд нежитлових.
3.Towarzystwo Budownictwa Społecznego (власність товариства). Це бюджетний варіант, при якому товариство здає в оренду житло. Такими приміщеннями можна користуватися, але не можна розпоряджатися.
Скільки коштує нерухомість в містах Польщі
Розкид цін на польське житло досить значний. Вартість продажу залежить і від типу нерухомості (комерційна або житлова), і від розміру (однокімнатні тощо), і від місця розташування (на березі моря, в мегаполісі або селі).
Далі пропонуємо подивитися ніж продають квартири в різних містах Польщі з зазначенням ціни в злотих за 1 кв. м. Щоб дізнатися ціну в доларах необхідну цифру потрібно помножити приблизно на 0,28. А якщо в гривнях, то – на 7,14.
| Місто | Метраж | Ціна на нове житло | Ціна на вторинне житло |
|---|---|---|---|
| Gdańsk | 0-38 | 6512 | 7801 |
| 38-60 | 6138 | 7178 | |
| 60-90 | 6577 | 6774 | |
| Katowice | 0-38 | 5089 | 4385 |
| 38-60 | 5384 | 4398 | |
| 60-90 | 5368 | 4305 | |
| Kraków | 0-38 | 7606 | 8048 |
| 38-60 | 6748 | 7171 | |
| 60-90 | 7169 | 7124 | |
| Lublin | 0-38 | 5388 | 5708 |
| 38-60 | 5083 | 5158 | |
| 60-90 | 5046 | 5004 | |
| Łódź | 0-38 | 4988 | 3801 |
| 38-60 | 4829 | 3987 | |
| 60-90 | 4726 | 4348 | |
| Poznań | 0-38 | 6925 | 6491 |
| 38-60 | 6222 | 6171 | |
| 60-90 | 6026 | 5715 | |
| Szczecin | 0-38 | 5134 | 4998 |
| 38-60 | 4866 | 4704 | |
| 60-90 | 4848 | 4413 | |
| Warszawa | 0-38 | 7893 | 9257 |
| 38-60 | 7665 | 8618 | |
| 60-90 | 8074 | 8752 | |
| Wrocław | 0-38 | 6702 | 7058 |
| 38-60 | 5948 | 6309 | |
| 60-90 | 5958 | 5944 |
Переглянувши таблицю, можна сказати що в Польщі, як і в Україні найдорожчий квадратний метр за однокімнатні квартири.
Чи може іноземець взяти кредит
Іноземець має право на кредит, якщо відповідає умовам:
- має карту сталего побиту, але деякі банки розглядають заявки і з тимчасовим побутом;
- наявний постійний і стабільний дохід (~2000 євро), в т. ч. і від особистого бізнесу;
- є 20% початкового внеску.
Розмір початкового платежу постійно змінюється. Ще рік тому він був на рівні 15%, але у 2017 році його підняли до 20%.
Відсоток по кредиту відрізняється в залежності від громадянства. Для громадян ЄС він мінімальний (приблизно 3%), для іноземців значно вище – 4-5%. Максимальні терміни кредиту – 35-45 років.
Нерухомість у Польщі може стати гарним способом для легалізації в країні і отримання доходу. Як мінімум, це дуже зручно. Ми розповіли про всі нюанси процесу купівлі-оформлення житла, але якщо залишилися питання – пишіть їх в коментарях, постараємося відповісти.