Як іноземцю орендувати муніципальну квартиру в Польщі

Житлове питання – одне з найгостріших для іноземців, які планують проживання в Польщі. Не секрет, що оренда обійдеться в круглу суму, нерідко складову значну частину доходу. Багато чули про існування муніципального житла, зняти яке можна значно дешевше, однак і складності з такою орендою значної частини приїжджих здаються нерозв’язними. Дійсно, стати володарем муніципальної квартири в Польщі непросто. Але можливо! Питань вигідній оренді комунальних квартир у 2024 році іноземцями і буде присвячений цей матеріал.

Що таке муніципальне житло

Під терміном «муніципальне житло» ховається житлова нерухомість, яка перебуває у власності муніципалітету, і передається в оренду особам з низькими доходами, які проживають у Польщі. Це узагальнений термін, за яким ховається кілька видів різної допомоги.

Це дуже важливий аспект, на який необхідно звернути увагу, щоб точно зрозуміти свої можливості. Звертайте увагу на точні формулювання на польському, щоб не витрачати час на непотрібні саме вам варіанти. Розглянемо три основні категорії такого житла.

Соціальне житло (Lokale socjalne)

Lokale socjalne, рідше mieszkania socjalne – це самий недорогий вид оренди муніципального житла при дуже низькій якості (нерідко у квартирах немає опалення, санвузли). Проте умови для його отримання значно суворіше. Недостатньо володіти тільки невисоким доходом, для отримання такої квартири в оренду потрібно опинитися у складних життєвих умовах.

Зверніть увагу, тут і далі будуть надані тільки приблизні умови, ціни тощо, оскільки всі параметри визначає кожна гміна на підставі існуючих в конкретній місцевості умов. Уточнювати параметри необхідно на сайтах муніципалітетів.

Основними умовами отримання соціального житла є:

• Статус безробітного.
• Виселення судовим рішення з попереднього житла.
• Вагітні самотні жінки.

При цьому в будь-якому випадку у людини (а оренда соцжитла можлива лише на конкретну особу) не повинна існувати можливість проживати в іншому місці. Передати право оренди кому-небудь неприпустимо, в т. ч. і по спадку.

Очевидно, що така оренда буде припинено, як тільки зникнуть підстави для неї. На практиці соціальне житло є не високий інтерес для іноземців в РП, але за деяких обставин може виявитися корисною.

Комунальне житло (mieszkanie komunalne)

Mieszkanie komunalne, рідше lokale komunalne – варіант більш цікавий. Це так само оренда муніципальної власності, але вже на всю сім’ю. Таке право оренди можна залишити у спадок, а тривалість проживання, при збереженні низького доходу в якості підстав, не обмежена.

Вартість комунальних квартир декілька вище соціального житла, але все ж значно більш вигідна у порівнянні з комерційною орендою.

Комунальна квартира або т. зв. «комуналка», знайома багатьом по країнам СНД, термінологічно відрізняється від польського mieszkanie komunalne. У РП це в більшості випадків окреме житло, а не гуртожиток для декількох сімей.

Житло за ремонт (Mieszkanie za remont)

Mieszkanie za remont – це різновид комунального житла. Особливість варіанту в тому, що це як правило нерухомість в жалюгідному стані, непридатне для проживання без капітального ремонту. Орендарю пропонується зробити відновлювальні роботи за власний рахунок, на суму якого він буде звільнений від орендної оплати надалі.

Для іноземців, що володіють вміннями в області будівництва і ремонту, цей варіант може виявитися цікавим. До того ж отримати квартиру за ремонт у багатьох випадках простіше, ніж нерухомість хорошої якості.

Чи може іноземець найняти муніципальне житло

Нескладно здогадатися, що може, інакше не було б сенсу в даному матеріалі. Бажаючих в цьому пересвідчитись скеровуємо до Закону «O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego» від 21.06.21 і доповнень до нього.

Згідно з цим НПА, розраховувати на муніципальне житло можуть особи, які потребують в ньому (умови визначають муніципалітети) і проживають на території Польщі. Про громадянство цих осіб в законах не сказано, а значить воно може бути будь-яким.

Проте з деяких умов житла (про які докладніше скажемо далі) деякі обмеження випливають. Наприклад, дохід треба підтвердити за три попередніх місяці, а значить:

• Перебувають по безвізовому режиму або з Шенгенськими візами, що передбачають знаходження в країні в режимі 90/180, розраховувати на комунальне житло не доводиться.
• З піврічними або річними візами складності можуть виникнути, оскільки терміни очікування такого житла можуть бути вище, ніж періоди допустимого перебування. Однак факт подачі на карту побиту підвищить цей шанс.
• За картками тимчасового перебування багато чого буде залежати від строку і можливості продовження КЧП.
• У власників карт сталего побиту і довгострокових резидентів ЄС шанс отримати муніципальну квартиру в оренду максимальний.

Ще раз підкреслимо, що мова йде не про законодавчі норми, а про логічно випливають з них ймовірностях. На практиці ситуація може бути більш складною. Наприклад, особа, яка в’їхала по «безвізу», але подала на карту, за правилами окремих гмін може подавати заяву.

Ще один момент, на який потрібно звернути увагу. Мова йде про житло для осіб, що мають низький дохід, а не тих, хто його не має зовсім. Наприклад, іноземному студентові, що навчається в РП і не працює офіційно, навряд чи вдасться встати на чергу.

Черги на комунальні квартири в Польщі

Мабуть, цей момент можна назвати головним недоліком і головною складністю отримання муніципальної квартири в Польщі. Такого житла завжди не вистачає. За різними оцінками в черзі на комунальне житло коштує від 70 до 150 тисяч сімей.

При цьому ситуація в різних воєводствах і гмінах відрізняється разюче. Наприклад, за статистикою найбільше такої нерухомості в Сілезії (зокрема, в Zabrzu, Bytomiu і Gliwicach). Не сильно відстає Вроцлав, де на кожних 1000 жителів припадає близько 60 муніципальних квартир, і Лодзь (58 на 1000 жителів). Однак високі абсолютні цифри не завжди говорять про можливість отримати квартиру швидше. Іноді чергу швидше проходить якраз у невеликих населених пунктах.

Разом з тим, за статистикою, на початок 2020 року всього у житловому фонді РП було 15 мільйонів таких квартир (з них понад 10 млн в містах, а трохи менше 5 млн – у сільській місцевості). Це, до речі, склало в сумі майже 57 млн кімнат (включаючи кухні), тобто середня квартира чотирикімнатна (або трикімнатна, якщо вважати за більш звичним у країнах СНД принципами, без врахування кухні).

А тепер увага — за 2019 рік було побудовано або переведено в розряд муніципальних 197,7 тисяч нових квартир. Чому чергу, навіть за найбільш песимістичними оцінками менша, ніж ця цифра, не скоротилася? Основне пояснення – зростання числа бажаючих. Але в неофіційних бесідах польські експерти вважають, що дана галузь є однією з найбільш корумпованих в країні, що ще більше збільшує строки очікування.

Незважаючи на всі складнощі, можливий результат вкрай привабливий, а витрати більше виражені у часі очікування, ніж гроші. Це говорить про те, що при наявності підстав, не спробувати скористатися даною можливість навряд чи можна назвати розумним вчинком. Чому не встати на чергу, якщо ніякого ризику, а економія у разі позитивного результату колосальна? Питання риторичне.

Скільки коштує комунальне житло

На жаль, зведених даних по муніципалітетам виявити не вдалося. Це відома проблема, пов’язана з величезним розривом у вартості квадратного метра оренди муніципального житла в різних регіонах (ціни завжди встановлюються за 1 м²). Розкид складає від декількох злотих до декількох десятків злотих.

Офіційна статистика GUS дає лише усереднені дані, що при такому розкиді навряд чи дасть точне уявлення про вартість оренди, але наочно демонструє як різницю між соціальної, комунальної та комерційної нерухомості, так і зростання цін за певний період. З того, що вдалося знайти в офіційних джерелах найсвіжіші відомості на кінець 2018 року:

Тип житла	Вартість оренди на 1 м2
	2010 рік	2014 рік	2018 рік
Соціальне	1,08	1,34	1,44
Комунальне	3,52	4,69	5,02
Комерційне	8,10	9,70	10,51

Зверніть увагу, що мова йде тільки про оренду, без витрат на ЖКГ, тому ціна комерційної нерухомості виглядає значно нижче. Але і при такому варіанті вигідність муніципальної нерухомості очевидна, в т. ч. і з урахуванням зростання цін (близько 7% за вказаний період для комунальних квартир).

Для комунального житла в конкретному муніципалітеті встановлюється базова ставка (вона і відображена в таблиці), проте ця величина може бути скоригована в меншу сторону, якщо нерухомість має недоліки, наприклад, немає води або опалення.

Вартість житла за ремонт

Треба окремо пояснити про розрахунок вартості Mieszkanie za remont. Звичайно, і тут ситуації дуже різні, але можна вивести приблизні правила і умови такої оренди.

Розглянемо на реальному прикладі. Мова піде про квартиру у 25 кв. м. у місті Кельце. Ось так описує муніципалітет її стан та необхідні (необхідні) дії для її ремонту:

• Підлоги: кухня, вітальня, коридор — плитка ПВХ, ванна, туалет — терраццо. Керамічна плитка локально пошкоджена. Плитка для підлоги ПВХ тьмяна по всій поверхні, з розводами від води. Необхідна заміна.
• Дерев’яні вікна. Потрібна заміна на ПВХ.
• Внутрішні столярні вироби (меблі та ін) — значний знос. Необхідна заміна.
• Двері у ванну немає. Необхідна установка.
• Необхідна фарбування стін та стелі.
• Електропроводка — алюміній. Потрібно замінити на 3-х провідної мідний. Потрібна заміна запобіжників. Немає захисту від залишкового струму. Можлива необхідність заміни WLZ.
• Водопостачання — чорні сталеві труби. Необхідна доробка при заміні ресиверів. До пральної машини немає підходу.
• Каналізація. Необхідно усунути проблеми з приймачем пральної машини.
• Газ. Потрібна реконструкція. Необхідно замінити плиту з електричною духовкою та чотирма конфорками. Установка проточного водонагрівача не передбачена (рішення співтовариства орендарів). Опалення забезпечується загальним казаном.
• Вентиляція. Заміна вентиляційних решіток.
• Необхідно виміряти герметичність газової установки, ефективність вентиляції гравітаційної системи вентиляції і провести випробування електроустановки.

При цьому, вартість робіт муніципалітет встановлює сам. В такому випадку зазначена сума у 27 000 злотих. На цю суму повинні бути проведені всі зазначені види робіт, які буде перевірені і прийняті чиновниками.

У випадку всіх погоджень, орендар буде звільнений від оплати найму на строк до 60 місяців. При цьому на комунальні платежі, а також оплату комунікаційних послуг, дана пільга не поширюється – їх доведеться платити у звичайному режимі.

Якість житла

Ще кілька офіційних статистичних даних для кращого розуміння про можливий як житло:

• Власна ванна є у 91,7% таких квартир.
• Туалет – 93,9%.
• Водопровід – 96,9%.

Відповідно, у деякої нерухомості подібних зручностей може не бути зовсім. Відсоток такого житла щорічно скорочується, але поки воно є, і імовірність, що саме його видадуть іноземцю, особливо в сільській місцевості, є.

Як іноземцю наймати комунальне житло

З-за різниці у вартості і умовах уточнювати деталі доведеться безпосередньо в муніципалітеті. Причому доступність такої інформації далеко не завжди можлива на сайтах. Примірну інструкцію ми надамо далі, але для початку необхідно визначитися, який дохід вважається низьким, щоб можна було брати участь у програмах муніципального житла.

Який дохід вважається низьким

Цей параметр розраховується муніципалітетом і фіксується документально. Залежить дохід від рівня життя та порядку цін в конкретній місцевості. У розрахунок береться дохід на 1 члена сім’ї на місяць за тримісячний період, що передує подачі заяви.

Для орієнтиру скажемо, що у вже згаданому Кельце на початок 2020 року такий дохід становив:

• 150% — 200% мінімального розміру пенсії за віком для тих, хто проживає в поодинці, тобто 1800 – 3000 злотих.
• 100% — 150% від мінімальної пенсії на кожного при родинному мешканні, тобто 1200 – 1800 злотих на людину.

Враховуються всі доходи за вирахуванням вартості їх отримання, а також після сплати внесків на пенсійне страхування і на страхування по хворобі.

Крок 1. Звернення до муніципалітету

Якщо для «квартири за ремонт» мова йде про конкретних об’єктах, то для постановки в чергу, вибирати квартиру непотрібно – необхідно просто заявити про наміри і підтвердити підстави.

Відповідно, на першому етапі слід з’ясувати куди саме звертатися, чи не потрібна попередня запис.

Крок 2. Збір документів

Іноземцю знадобиться посвідчення особи (паспорт, карта), а також підтвердження законності перебування. Інші документи для всіх загальні:

1. Заяву про участь у програмі. Бланки можна скачати тут: для соціальної та комунальної нерухомості, для оренди через ремонт.
2. Підтвердження доходу за три місяці, що передують подачі.
3. Відомості про членів сім’ї, які проживають разом.

Чиновник має право запитати додаткові відомості.

Крок 3. Подача документів

Документи подаються в управління гміни. Після перевірки іноземець сповіщається про необхідність донести додаткові відомості та/або виправити помилки, при їх наявності.

У разі позитивного рішення, заявника заносять в спеціальний реєстр. Це і є постановкою на чергу.

Крок 4. Пропозиція квартир

Залишається найнеприємніше – чекати. В міру появи пропозицій, муніципалітет буде пропонувати їх іноземцю. Заявник має право відмовлятися від запропонованого і чекати далі. Однак число таких пропозицій не може бути більше ніж три.

Крок 5. Підписання договору

У разі узгодження об’єкта нерухомості, між муніципалітетом, як власником квартири, та іноземців, як орендарем, підписується відповідний договір.

В принципі, це все з основного, що стосується оренди муніципального житла іноземцем. На завершення розглянемо ще кілька запитань по цій темі, які надходили до нас від читачів частіше інших.

Часті питання

Чи можна викупити комунальну квартиру? Такі програми передбачаються муніципалітетами. При цьому ціна, як правило, встановлюється дуже вигідна, а також існують різні кредитні програми. Але всі деталі по конкретному об’єкту потрібно дізнаватися в управлінні, з яким укладено договір.

Чи можна перездати таку квартиру? Це категорично не припустимо з точки зору законодавства. Не можна сказати, що так не роблять – є відомості, що до 10% такої нерухомості незаконно передана в суборенду, але такі операції є нелегальними, і можуть призвести до втрати права оренди.

Чи розповсюджується право спадщини на комунальне житло в Польщі? Конкретно на комунальне – поширюється. При збереженні підстав для такої оренди у спадкоємців, договір переукладається з ними. Але це не належить до соціального житла. У цьому випадку контракт суворо прив’язаний до людини.

Як часто потрібно подавати відомості про доходи? Для комунальної нерухомості управління має право перевіряти доходи проживає сім’ї, але не частіше ніж раз на 2,5 року. Однак можливі й екстрені перевірки, якщо буде виявлено, що подані раніше документи чи вказані в них умови не відповідають нормам.

Що робити, якщо дохід виріс? Це залежить від рівня зростання доходів. До певної межі (встановлюється муніципалітетом) таке зростання може призвести до збільшення вартості оренди. Вище нього – до припинення дії договору.

Якщо сім’я збільшилася, можна отримати іншу квартиру? Так, якщо умови змінилися, і за діючим нормам родині вже недостатньо виділеної площі, вони можуть подавати документи заново. При цьому потрібно вказувати наявність наявної житлоплощі, в якій можна проживати до виділення нової.

Отримати в Польщі квартиру – не найпростіший і швидкий процес. Більш того, бувають випадки, коли чиновники починають запевняти, що іноземці не можуть брати участь у програмах. Тоді саме звернення до законів дозволяють вирішити виниклу проблему. Зайнятися питанням варто тим, хто не володіє високими доходами в Польщі, і планує тривале проживання.

Як найняти квартиру в Польщі: Відео