Купівля прибуткової нерухомості в Німеччині у 2024 році – вид інвестицій, який приваблює німців і іноземців. На перший погляд, все просто: знайшов підходящий об’єкт, взяв кредит, купив, здав в оренду – і все! Потрібно вникнути в тему, щоб помітити, чому успішних інвесторів небагато.
Німецький ринок нерухомості
Купівля нерухомості в Німеччині справа прибуткова. Фінансова криза, низькі відсотки по ощадних вкладах, інфляція – це жене інвесторів шукати тихі гавані, де вони можуть якщо не примножити, то хоча б зберегти гроші. І німецька нерухомість виглядає дуже привабливо. Ціни на оренду стабільно ростуть, відсотки по іпотеці падають, пропозицій на ринку маса. Думка вкласти гроші в сектор німецького житла виглядає досить здоровою.
У 2018 році інвестори вклали 65 млрд євро в німецьку нерухомість. Це на 3 млрд євро менше, ніж роком раніше. Причина проста: ціни на нерухомість у мегаполісах занадто високі. Особливо в Берліні, Гамбурзі та Мюнхені. Дослідження показують, що можливості інвесторів для вкладень у нерухомість у Німеччині досягли межі. Час великого зростання цін закінчилося. Можливо, падіння інвестицій є прямим наслідком переоцінки нерухомості.
У минулому орендна плата у Німеччині зросла приблизно на 4,3%, а ціни на придбання житла – на 7,9 %. Якщо дивитися з точки зору приватника, який вибирає між купівлею квартири в Німеччині для проживання в ній або орендою, для резидента рішення очевидно. При наявності капіталу у розмірі 20% вартості, вигідніше взяти іпотеку, ніж платити оренду.
Судячи з активності інвесторів у нерухомість, бум цін закінчується.
Основна проблема, яку доводиться долати потенційним інвесторам – відсутність повної й несуперечливої інформації. Інтернет заповнений сотнями статей на сайтах різних фірм і тисячами повідомлень на формах, які не так допомагають, як збивають з пантелику. А черпати знання з німецьких джерел часто не дозволяє слабке знання мови.
Перед заможною людиною постає питання: лізти в усі ці нетрі самостійно або вдатися до послуг консультантів? Обидва варіанти можливі, і обидва чреваті втратами грошей і часу. Головне – приблизно розуміти, що взагалі треба зробити.
Розглянемо основні етапи самостійного інвестування в німецьку нерухомість.
Вибір прибуткової нерухомості
Щоб інвестувати в об’єкт, треба спочатку знайти підходящий варіант. Для цього необхідно розбиратися, що взагалі становить інвестиційний бізнес. Інтернет надає масу можливостей для пошуку.
Але читачі звертаються за порадами, плануючи знайти в Німеччині прибутковий будинок. В дискусії виявляється повне незнання німецьких реалій. А без розуміння, як “цокає” Німеччина, на базовому рівні, при самостійному виборі об’єкта доведеться покладатися на удачу.
Спілкування з власниками або маклером
Коли пропозицію знайдено, доведеться відвідати об’єкт, розглянути ближче. Фотографії в інтернеті – просто картинки, які не дають повної інформації. Доведеться зв’язатися з представником власника, щоб домовитися про зустріч. Мовний бар’єр передбачає перекладача. Напевно, при найближчому розгляді виникнуть питання. Та й обговорення ціни – річ важлива, не можна упускати випадку поторгуватися.
Вивчення документації
Кожна споруда в Німеччині супроводжується пухкою папкою документації.
- Планування приміщень і зайнятої землі,
- енергетичний паспорт,
- папери власника,
- витяг з поземельної книги,
- технічна документація,
- орендні договори,
- витрати на утримання,
- протоколи зборів мешканців у багатоквартирному будинку,
- інша фінансова звітність за минулі роки.
Потрібно мати уявлення, які необхідні папери, щоб не пропустити нічого важливого.
Укладення угоди
Якщо рішення про купівлю прийнято, потрібно призначити прийом у нотаріуса. Укладання угод можливо тільки через нотаріуса. Він не зможе прийняти одразу, графік розписаний на багато днів вперед.
Нотаріус зачитує договір і переконується, що всі пункти ясні. Він також запевняє підписи сторін.
Вкрай важливо дійсно розуміти контракт. Тому при відсутності достатніх знань німецької доведеться оплатити послуги сертифікованого перекладача, супроводжуючих операцію.
Фінансування
Отримати кредит під купівлю бізнес-нерухомості можна навіть нерезиденту. Реалістичні умови для іпотеки – мінімум 100000€ своїх інвестицій, які становлять не менш 50% загальної вартості об’єкта. Якщо нерухомість коштує півмільйона, потрібно показати 250000€ капіталу, щоб стосовно без проблем взяти в борг у німецькому банку на частину.
При зверненні в банк у Німеччині за кредитом, оформіть презентаційну частину бізнес-проекту. Банкірам важливо достовірно переконатися, що прогноз на повернення грошей реалістичний. Інакше запропонують високі ставки або відмовлять.
Зазвичай платити за нерухомість потрібно з попередньо відкритого рахунку в німецькому банку. Але за домовленістю з продавцем, дозволяється покласти або переказати гроші на рахунок власника житла.
Якщо знадобиться кредит, доведеться спершу домовитися про умови до укладення угоди та заручитися гарантією банку про надання фінансування. Не факт, що банк, в якому відкрито рахунок, також допоможе з позикою. І зовсім не факт, що умови в конкретному банку будуть найкращими.
Подання про фінансування можна отримати зі статті про іпотеку в Німеччині. Але між кредитом на приватне житло і бізнес-об’єкт є різниця. Отримання кредиту – не швидка процедура. Часто займає місяці.
Робота з паперами
Підписання договору – лише початок паперової тяганини. Запускається бурхливий процес: приходять рахунки і листи з різних німецьких відомств. З питаннями потрібно оперативно розбиратися:
- оплата податку на купівлю житла,
- внесення записів до земельний реєстр,
- розрахунки з нотаріусом,
- спілкування з банком.
Відкриття фірми
Прибуткова нерухомість як форма підприємництва передбачає реєстрацію фірми в Німеччині. Знадобиться пройти масу різних бюрократичних процедур, починаючи від складання бізнес-плану і закінчуючи реєстрацією.
Управління
Щоб отримувати дохід від інвестиції, доведеться займатися операційної роботою. Покупка нерухомості – це трата грошей. А інвестиція передбачає прибуток. Доведеться здавати приміщення в оренду, спілкуватися з клієнтами, укладати страховки – вести бізнес.
З побіжного аналізу ясно, що людина, який вирішив самостійно займатися інвестиціями в німецьку нерухомість з метою переїзду в Німеччину, повинен мати, як мінімум, наступними навичками:
- Німецька мова або оплата перекладача
- Знання основних реалій німецької життя
- Можливість, як мінімум, короткострокового перебування в Німеччині для здійснення необхідних бюрократичних процедур
- Німецька поштова адреса для отримання кореспонденції від німецьких відомств
- Наявність або можливість відкриття розрахункового рахунку в німецькому банку
- Не завадять навички інвестора, бізнесмена і власника нерухомості.
Зрозуміло, існують потенційні іммігранти, яким під силу вирішувати проблеми самостійно. Але в більшості випадків іноземцю доведеться з консультантами на різних етапах процесу.
Вибір консультанта
Найважливіше питання довіри. Доведеться спілкуватися з абсолютно незнайомими людьми. Фактор удачі відіграє чималу роль. Раджу звертати увагу:
- як довго консультант знаходиться на ринку,
- які послуги найчастіше надає,
- відгуки клієнтів.
З точки зору кінцевої вигоди від інвестиції, вузькоспеціалізовані консультанти виявляться не найоптимальнішими партнерами. Причина не в злому намірі, а характер діяльності. Наприклад, посередник по придбанню нерухомості зацікавлений у продажу об’єкта. Його мало хвилюють наступні кроки покупця, перспективи управління інвестицією.
Консультант з відкриття фірми може нічого не знати, які кроки потрібно зробити для отримання німецького ВНЖ.
Вибирайте фахівців, що пропонують повний спектр підтримки. Так істотно знижується ризик здійснення непродуманих кроків, що ведуть до фінансових втрат або тривалим затримкам. Імміграційні бізнес-консультанти змушені ретельно продумувати порядок дій, орієнтуючись на кінцеву мету клієнта.
Консультант, який управляє нерухомістю, сам зацікавлений у пошуку надійного і вигідного об’єкта інвестиції, що гарантує грошовий потік. Він також зацікавлений, щоб при відкритті фірми підготували правильні установчі документи, написали бізнес-план, що сприяє безперешкодному отримання виду на проживання.
Дохід від володіння
Дивитися тільки на капітал та ціну об’єкта, щоб отримати адекватну оцінку перспектив отримання прибутку, недостатньо.
Велику роль відіграє місце розташування нерухомості. Ціни по регіонах і по містах розподілені нерівномірно. При пошуку вигідних об’єктів для капіталовкладення в Німеччині, слід враховувати відношення між ціною покупки житла і здачі в оренду. Якщо в середньому по Німеччині на 2024 ціна квадратного метра трикімнатної квартири 4000€, то в Баварії 5000€, а в Мюнхені – 8000€. Ціни на оренду в Мюнхені вище, ніж в інших містах, але не в рази.
Для наочності наведу конкретний приклад. Припустимо, в наявності 200000€. При такому капіталі реалістична придбання двокімнатної квартири в Німеччині. Середній розмір німецької двійки – 60 м². У Мюнхені 60 x 8000€ = 480000€. Виходить, в інвестора в наявності 41,7% вартості житла, 280000€ доведеться позичати. Не можна скидати з рахунків супутні витрати – 10%. Підсумкова заборгованість – 320000€.
Оренда двокімнатної в Мюнхені в середньому складає 19€ за квадратний метр. Значить, реалістично здати за 1140€. Якщо інвестор здасть квартиру, це принесе 13680€ на рік.
Відсоток по іпотеці складе приблизно 1,5%. На відсотки банку в перший рік піде 4800€. 8880€ доходу від оренди піде на покриття тіла кредиту, якщо залишити за дужками витрати на утримання житла. Як бачите, двійка в Мюнхені при такому розкладі в принципі не окуповується, тому що за ті 50 років, що будуть потрібні на виплату боргу, квартира стане старезної й власнику доведеться брати ще один кредит на капітальний ремонт. Якщо доживе.
Тепер візьмемо провінційне місто Бонн та інвестора з двома сотнями тисяч євро в кишені. Тут квадратний метр квартири обійдеться в 3330€. Ціна квартири становить 60 x 3330€ = 199800€. Потрібен кредит тільки на супутні витрати – 20000€. Річний дохід від здачі складе 10,21€ x 60 кв. м х 12 місяців = 7350€. Віднімаємо 3000€ на відсотки банку, отримуємо 4350€, які можна пустити на покриття заборгованості. Розмір кредиту набагато менші, тому в даному випадку можна вести мову про наявність рентабельності в такому капіталовкладення.
Звичайно, розрахунки в прикладах не на 100% відображають реальність, бо параметрів рентабельності набагато більше. Наприклад, потрібно враховувати
- зростання цін на житло,
- як швидко можна продати нерухомість,
- наскільки легко знайти орендаря,
- витрати на утримання,
- податки.
Для складання повної картини прибутковості покупки краще залучити фахівців, які знають ринок. Але навіть перебільшені приклади дозволяють зрозуміти, що при оцінці об’єкта з точки зору прибутковості, інвестору важливо враховувати, нерухомість в принципі в цьому регіоні, і коли вона окупиться повністю.
Сам факт окупності не є чимось суто позитивним або негативним. У різних випадках це може мати різний ефект. Великі витрати на іпотеку обернуться податковими послабленнями для бізнесу. Якщо паралельно інвестицій в нерухомість існують також інші доходи – добре. Інша справа, що окупність – один з параметрів, на який дивляться банкіри при видачі кредиту і чиновники при отриманні ВНЖ.
Перспективи будівництва офісів у Німеччині
Німці переїжджають жити у великі міста, щоб стало простіше шукати роботу. У містах Німеччини частіше працюють в офісі: протягом багатьох років попит на офісні приміщення показує стабільне зростання. Це відкриває інвесторам масу можливостей – але лише при стратегічному мисленні та розробці нових концепцій.
Письмовий стіл, комп’ютер, телефон для багатьох німців робоче місце виглядає саме так. Згідно з дослідженням, проведеним Інститутом німецької економіки у 23 з 90 галузей, включаючи сферу послуг та державний сектор, співробітники працюють переважно в бюро. Так працюють 25% працівників, які сплачують внески соціального страхування. В цілому, зайнятість в офісах збільшилася за минулий час на 9,6% і склала 7,8 млн осіб. Найбільший зростання помітне у великих містах. Наприклад, у Берліні 500000 співробітників працюють в офісі, що на 17% більше, ніж у 2013. У Мюнхені кількість клерків зросла на 13% до 380 тисяч, а в Гамбурзі, Франкфурті та Дюссельдорфі збільшилася на 9-10%.
Згідно з прогнозом Інституту, тенденція, приваблива для інвесторів в офісну нерухомість, продовжиться надалі. До 2035 очікується зростання офісної зайнятості на 6-13%. Бізнес-нерухомість у Німеччині зараз має попит, але довго так тривати не може. «Навіть міста не зможуть довго ігнорувати демографічні зміни», – пояснюють експерти.
Інститут побоюється, що число з-за загального скорочення населення ЄС, кількість співробітників до 2035 року скоротиться. Тоді буде потрібно менша кількість офісних приміщень, площі будуть простоювати даремно. Одночасно, ймовірно, буде спостерігатися нестача житла. «Будувати звичайні офіси недостатньо. Інвесторам необхідно розробляти більш гнучкі концепції для використання простору і в майбутньому».
У зв’язку з цим, уже на етапі планування слід передбачити можливе повторне використання приміщень в якості житлової нерухомості. Це збільшить витрати на будівництво, але окупиться в довгостроковій перспективі.
Покупка нерухомості та бізнес-віза
З точки зору бізнес-міграції, купівля прибуткової нерухомості може стати підставою для отримання посвідки на проживання в Німеччині. Звичайно, мова йде не про двокімнатній квартирі, що здається в оренду. Факт покупки німецької нерухомості ще не дає права на проживання. Нічого не заважає володіти житлом з-за кордону, отримуючи прибуток.
Щоб з’явилися підстави для отримання довгострокової візи, потрібно, щоб бізнес представляв інтерес місцевим чиновникам з точки зору розвитку економіки Німеччини. Тут важливу роль відіграють такі параметри, як розмір інвестицій, кількість створюваних робочих місць, що обіцяла великі прибутки бізнес-план.
На півдні Німеччини, де немає проблем з безробіттям, бізнесменові для отримання візи доведеться переконати чиновників, що підприємство буде платити великі податки. Навряд чи варто розраховувати на позитивне рішення з Баварії або Баден-Вюртемберга при вкладеннях в житлову нерухомість, тому що в перший час рентабельність такого бізнесу буде низькою, і податків отримати не вдасться.
А ось на півночі, в регіонах, де рівень безробіття високий, будуть раді створенню робочих місць для місцевих жителів і розміри податків вже не так важливі. Там перспектив отримання дозволу на відкриття бізнесу на базі прибуткової нерухомості більше.
