Говорячи про оренду житла у Польщі, ми вже коротко торкалися питання застави за квартиру. Однак це питання потребує більш детального вивчення, оскільки може представляти собою значну графу у витратах сім’ї орендаря. Що таке кауція в Польщі у 2024 році, яких розмірів може досягати, і як повернути свої гроші – докладно розглянемо в цьому матеріалі.
Що таке кауція в Польщі та що покриває
Застава (kaucja, кауція) – це певна страхова сума, яку бере польський орендодавець з орендаря, з метою компенсації можливих втрат, пов’язаних з проживанням останнього в наданому йому приміщенні (заборгованість, псування майна тощо). Кауція регулюється Законом про захист прав мешканців (Ustawa o ochronie praw lokatorów) і при відсутності підстав для стягнення, має бути повернена по закінченню оренди, причому в індексованому вигляді.
Говорячи про заставу при оренді житла, мається на увазі не просто регульована ринком або бажаннями орендаря величина, а чітко обмежена законодавством Польщі плата.
При цьому закон визначає максимальні значення, але не мінімальні, що означає, що кауція не є обов’язковою і, теоретично, договір оренди в Польщі можна укласти без неї. На практиці таке трапляється вкрай рідко, і в більшості випадків пов’язаний не з «доброті душевній» орендодавця, а з його юридичною неосвіченістю, або з прямим шахрайським умислом.
Останнє – дуже важливо. Не виключені випадки, коли на словах власник квартири оголошує про наявність кауції, і бере її з орендаря. Але в договорі про такий платіж немає ні слова. В результаті, юридично не будучи заставою, гроші не будуть повернені. Важливе правило оренди – все, що стосується kaucja, повинно бути чітко зазначено у договорі.
Коли вноситься застава при оренді квартири
Момент оплати кауції визначається договором. Однак у переважній більшості випадків заставу оплачується в самому початку дії контракту, часто ще до вселення у квартиру.
Більш того, на практиці рідко, але зустрічаються випадки, коли перший платіж за оренду власник приймає в розстрочку, але майже ніколи не погоджується на пост-оплату кауції. Іншими словами, орендодавець бажає отримати свою фінансову гарантію (заставу) ще до того, як орендар в повному обсязі буде використовувати об’єкт нерухомості.
Максимальна сума застави у договорі оренди
Максимальні суми куації визначені в законі:
- Для довгострокового договору про заставу не може перевищувати 12-кратного розміру щомісячної оплати.
- Для разового (обмеженого у часі) контракту, а також для окремої форми правовідносин — Najem instytucjonalny lokalu – не більше 6-кратного розміру щомісячної плати.
Тут є кілька важливих аспектів:
- Щомісячні витрати орендаря можуть включати ставку оренди, зазначену в договорі, а також окремо оплачуватися комунальні, адміністративні та інші витрати, пов’язані з житлом. Для визначення розміру кауції використовується ставка, зазначена в договорі.
- Законом встановлюються максимальні розміри застави, але не визначені мінімальні, а отже, як вже говорилося, теоретично вони можуть бути нульовими.
- Для розрахунків використовується ставка, чинна на момент підписання договору, навіть якщо згодом вона змінювалася в бік збільшення.
По останньому пункту треба пояснити. Якщо договір продовжується, то на новий період може бути використана нова ставка, в т. ч. і для розрахунку кауції. Якщо утворювалася заборгованість, яку орендодавець покривал із застави, але контракт не розірвано, орендар зобов’язаний протягом місяця доповнити кауцію до необхідної суми.
Середні показники застави
На жаль, існує не так багато офіційної статистики з цього питання, але дещо вдалося знайти. За даними Асоціації власників нерухомості, що здається в оренду, «Mieszkanicznik», найбільш поширеним є кауція в трикратному розмірі оренди. На другому місці місячний розмір плати, проте включає в себе повні витрати на проживання (оренда + ЖКГ + адміністративні тощо).
Ось так виглядає інфографіка з приблизними розмірами кауції у великих містах Польщі на минулий рік.
Локально розмір застави може зростати, якщо мають місце додаткові джерела небезпеки майна. Наприклад, маленькі діти або домашні тварини.
Заставне страхування
Треба декілька слів сказати про цю нову для ринку нерухомості послуги. Наявні пропозиції виглядають цікаво: якась страхова компанія за невелику винагороду страхує від випадків, які передбачає кауція. В результаті скорочуються затрати орендаря, а гарантія зберігається у орендодавця.
Однак такі пропозиції тільки недавно стали з’являтися на ринку, і в більшості своїй на рівні стартапів. Приживеться чи послуга, яких умов буде вимагати, дізнаємося лише згодом.
В які терміни житлова застава повертається орендарю
Згідно із законом, кауція повертається протягом місяця з моменту виїзду орендаря. Це принциповий момент. Мова йде не про дату розірвання договору, повідомлення або інших термінах, а саме про дату, коли мешканець залишив квартиру.
Звідси випливає й ще одна норма. Про таку дату має бути відомо орендодавцеві, тобто він повинен бути попереджений про неї, і таке попередження краще робити письмово, щоб уникнути суперечок у майбутньому.
Зрозуміло, сам факт припинення правових відносин повинен відповідати нормам, встановленим законодавством та договором.
Розмір застави повертається
Стаття 6 згаданого закону чітко встановлює, що розмір суми (якщо з неї не відбувалося вилучень для визначених договором компенсацій) повинен відповідати добутку числа місяців, з яких розраховувалася кауція, на вартість місячної плати у цінах на момент розірвання договору, якщо вони рівні або більше початкових.
Наприклад, спочатку вартість оренди була 1000 злотих, а застава припускала 3-місячну плату, тобто 3 х 1000 = 3000 злотих кауції. Під час проживання вартість оренди зросла до 1200 в місяць. Отже, при розірванні договору орендодавець повинен повернути мешканцеві 3 х 1200 = 3600 злотих.
Можна врахувати кауцію в останній орендної плати
Якщо це прямо не передбачається договором, робити так не рекомендується. Власник житла цілком може порахувати відсутність своєчасного платежу заборгованістю, і стягнути не тільки оренду, але і неустойку.
Буде краще, якщо всі належні розрахунки будуть здійснені повністю, а кауція, повністю ж, повернута установленим способом.
Все це не виключає можливості домовитися орендарю та орендодавцю на якихось особливих (не суперечать закону) умовах, і підписати про це додаткова угода.
Що робити, якщо орендодавець відмовляється повернути заставу
Повернення кауції – вимога закону. Невиконання цієї норми – протиправне діяння. Але перш ніж приступити до активних дій, необхідно переконатися у відсутності заборгованості перед орендодавцем. Якщо боргів немає, можна виконати наступні дії.
Крок 1. Написання листа власнику житла
В першу чергу проблему треба спробувати вирішити в переговорах. Деколи самого факту, що іноземець знає свої права, достатньо, щоб зняти питання. Проте, якщо рішення не знаходиться або орендодавець відверто тягне час, треба написати йому листа з вимогою повернути заставу.
Мета кроку — отримати документальне підтвердження, що власник житла попереджений про необхідність повернення. Навіть якщо цей крок не допоможе безпосередньо повернути кошти, отриманий документ стати в пригоді надалі.
Крок 2. Повернення кауції через суд
Все, що сторони договору не можуть вирішити самостійно, можна вирішити в суді. Для процесу потрібно надати наявні докази по справі: договір, факт оплати кауції (квитанція, відомості про депозит тощо), спроби досудового врегулювання (наприклад, лист і відповідь на нього, зазначені на попередньому кроці), відомості про припинення контракту, повідомлення про виїзд і т. д.
Треба розуміти, що, погодившись на суд, орендодавець швидше за все вважає, що правда на його боці, тобто неповернення застави пов’язаний з законними підставами, наприклад, утворилася заборгованістю. Відповідно, доведеться підтвердити і відсутність боргів – надати відомості про своєчасні платежі, перекази, оплату рахунків, відсутності заподіяної шкоди.
Крок 3. Альтернативні способи впливу
Дані методи можуть застосовуватися як спосіб безпосереднього впливу на боржника, так і для підвищення переговорних позицій.
- Варіант 1. Скарга в уженд скарбовий. Дуже багато орендодавців, особливо надають невелике житло, виплачують податки далеко не з усіх отриманих доходів. Повідомлення в податкові органи, може призвести до великого штрафу, а погроза вчинити таким чином іноді допомагає вирішити проблему світом.
- Варіант 2. Скарга у житловий кооператив. Якщо мова про кооперативі, то внутрішні правила передбачають максимально допустима кількість жителів в такій квартирі. Нерідко, особливо при поселенні іноземців, ці норми власником порушуються. Знову ж таки, скарга може привести до санкцій, а попередження про можливе повідомленні в кооператив про порушених правилах, стати додатковим аргументом у суперечці.
Зрозуміло, в інтересах сторін вирішити питання швидко і з мінімальними втратами. Але якщо результатів домогтися не вдається, залишається суд, як кінцева інстанція в суперечці.
Як убезпечити себе від втрати кауції
Для мінімізації можливих проблем з поверненням кауції варто скористатися наступними порадами:
- Укладайте правильно договір оренди. Все, що стосується застави – його розмір, спосіб підтвердження оплати, застосовується орендна ставка, особливості виплати і повернення (у межах законодавства) повинно бути чітко прописано в договорі. Головна мета – визначити сам факт наявності кауції та визначити способи підтвердження факту виплати її орендодавцю.
- Найпростіший договір оренди можна завантажити тут, однак треба розуміти, що всі умови, що відповідають конкретним договором, повинні бути внесені в нього додатково.
- Приймайте і віддавайте квартиру за актом / протоколу передачі. Описуйте все, що тільки можна: стан меблів, сантехніки, вікон, дверей, підлоги, стін і стель. Якщо недоліки є на момент вселення у квартиру, обов’язково вкажіть їх (краще з фото), щоб пізніше вони не були пред’явлені вам.
- Отримаєте квитанцію про заставу. Обов’язково підтвердіть факт передачі коштів. Квитанція, розписка, чек, відомості про депозит (але з неодмінним зазначенням, що це, від кого і в якості чого отримано) – спосіб може бути будь-яким, але важливо, щоб була вказана сума і її призначення (застава).
- Доглядайте за житлом і меблями. Це логічний рада. Не заподіюйте шкоди майну орендодавця, щоб не з’явилося підстав вдаватися до витрати кауції для компенсації.
- Ще однією порадою можна вважати початкову мінімізацію розміру застави. Нагадаємо, що визначено максимально допустимі розміри кауції, в менший бік він може змінюватися. Розмір застави – результат домовленостей сторін.
Особливості кауції під час пандемії коронавірусу
Застава не заморожується, а значить орендодавець, незважаючи на заборону виселення, може використовувати кауцію для компенсації боргів за оренду, ЖКГ та ін.
Ще один момент – вартість оренди зараз падає (в деяких випадках вже іпотека стає вигідніше оренди). Однак закон чітко вказує, що повертатися кауція повинна в цінах на момент розірвання договору, але не нижче, ніж були початкові виплати. Тобто зменшити розмір застави повертається не можна.
Кауція за квартиру в Польщі – явище у більшості випадків неминуче. Якщо без витрат не вийде обійтися, треба бути готовим до них не тільки з фінансової точки зору, але і з юридичної – вжити всіх заходів, щоб у свій час гроші були повернуті швидко і в повному обсязі.
